近期，江蘇省海安市出臺試行商品房“以舊換新”政策，計劃今年實施商品房“以舊換新”100套，引發(fā)市場關(guān)注。相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計顯示，去年以來，全國已有超30個城市表態(tài)，支持商品房“以舊換新”。

商品房“以舊換新”怎么換？它能否有效滿足改善性住房需求？新政落地對于房地產(chǎn)市場有什么影響？

聚焦置換群體推出新政

4月2日，江蘇省海安市，當?shù)厥着唐贩?ldquo;以舊換新”房票集中發(fā)放儀式正式舉辦。針對首批參與“以舊換新”政策的業(yè)主，住房置換資金以“房票”形式發(fā)放兌換，業(yè)主可定向購買當?shù)匾惶仔路浚淮涡酝瓿?ldquo;買一賣一”。

商品房“以舊換新”是促進新房和二手房良性循環(huán)、釋放購房消費需求的重要舉措。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴本報記者，近期新房去化難度較大，一定程度上與改善性需求“買一賣一”流通不暢有關(guān)。“住房置換群體手上的二手房賣不出去，導(dǎo)致沒有足夠資金實現(xiàn)‘買一’。國家多次強調(diào)要促進房地產(chǎn)良性循環(huán)，當市場自我循環(huán)較難實現(xiàn)，各地便開始疏通換房渠道，推出住房‘以舊換新’政策。”李宇嘉說。

從全國范圍看，2023年以來，已有超30個城市表態(tài)支持“以舊換新”。鹽城、蘇州、沈陽等城市發(fā)放“以舊換新”購房補貼；寧波、濟南等部分城市聯(lián)合開發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)推出“換新購”服務(wù)；在蘇州相城區(qū)、鄭州、連云港等地，國企平臺或開發(fā)商直接收購舊房，業(yè)主售房款將用于在相應(yīng)房產(chǎn)項目購買新房。

近期，多地細化政策進一步幫助居民“賣舊買新”。鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局4月1日發(fā)布工作方案，提出2024年全市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套；4月2日，無錫市一家房企發(fā)布商品房“以舊換新”公告，提出在無錫市梁溪區(qū)范圍內(nèi)試行其指定主體回購居民存量二手商品住房，居民可在該房企下屬控股在售項目新購商品住房，首批次“以舊換新”名額為200名。

“從目前情況看，各地支持‘以舊換新’的方式主要包括兩種。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜告訴本報記者，一是房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合經(jīng)紀機構(gòu)對舊房優(yōu)先推售，若在一定期限內(nèi)售出舊房，則按流程購買新房；另一種是開發(fā)商或國資平臺收購舊房，售房款用于購買指定新房項目，這種方式是今年以來商品房“以舊換新”的主流。此外，對出售自有住房并購買新建商品住房的個人或家庭，地方政府給予部分購房補貼，也是地方進一步促進購房者“以舊換新”的重要舉措。

支持加碼調(diào)動積極性

從時間線看，自去年起部分城市就已陸續(xù)提出支持商品房“以舊換新”。此次江蘇海安推行“以舊換新”，和近兩年各地政策操作有所相似。那么，為何這一做法會在近期再度激起水花？

“近期多地明確‘以舊換新’政策細則，說明‘以舊換新’操作正成為多地主流的政策工具，從過去的自發(fā)試點逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橄到y(tǒng)謀劃、覆蓋面廣的政策。尤其在以海安為代表的三、四線城市和縣城等，類似政策逐步下沉，將對樓市交易發(fā)揮更好的促進作用。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進說。

從海安實踐情況看，此次海安計劃推進100套“以舊換新”項目。據(jù)當?shù)嘏?，其報名人?shù)已經(jīng)超過400組。目前，已有15套房源成交，還有23套正在進行驗房、評估。“說明這樣的做法受到市場認可，且有較好的‘消化能力’。目前政策已經(jīng)進入到實操層面，實實在在利好各類二手房買賣，進而有效促進改善性需求釋放。”嚴躍進說。

商品房“以舊換新”具體如何操作？李宇嘉告訴記者，對于開發(fā)商或國資平臺直接收購的，是由換房群眾選定意向新房房源，與房企簽訂新房購買意向書。而后，專業(yè)評估機構(gòu)對二手房進行評估并出具相關(guān)報告，房企再與置換群體進行洽談收購等。如果洽談成功，二手房出售資金將劃入第三方監(jiān)管資金賬戶，款項用于購置指定項目新建商品房，資金屬于閉環(huán)操作。

“還有一種模式是由政府提供稅收減免等扶持。置換購房群體和房企簽約新房購買意向書后，房企、房產(chǎn)中介機構(gòu)、房產(chǎn)信息平臺優(yōu)先密集推送該二手房出售信息，如果交易成功，則推進新房首付款繳納、按揭貸款等，交易不成功則新房意向合同自然失效。”李宇嘉說。

從“以舊換新”整體置換鏈條看，將舊房順利賣出存在一定難度。當前，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供過于求狀態(tài)，“賣一”困難制約了“買一”推進，這也是為何商品房“以舊換新”在去年就已推出卻未激起明顯市場反應(yīng)的主要原因。今年以來，“以舊換新”政策在部分城市取得積極成效，正是個別城市加大扶持力度、引進更多房企介入的結(jié)果。

“不管是優(yōu)先推售‘以舊換新’參與者的二手房，還是房企直接收購其舊有房源，都更有利于改善性需求的釋放。前者有助于提升客戶換房效率，同時由于‘以舊換新’通常會指定可購買的新房樓盤范圍，如果二手住房順利售出，可以推動相應(yīng)新房項目實現(xiàn)去化。對于舊房收購模式而言，地方國資平臺或開發(fā)商收購的舊房一般作保障房、人才用房等用途，還有部分企業(yè)將舊房改造為民宿、青年公寓等進行租賃，促進了收回的舊房源實現(xiàn)有效流通。而地方發(fā)放換房補貼，疊加國家層面‘買一賣一’返還個人所得稅，一定程度上降低了居民購房成本，也有利于進一步促進改善性需求釋放。”陳文靜說。

搭建平臺讓“賣一買一”更順暢

觀察商品房“以舊換新”政策背后的邏輯，一端是促進二手房出讓，暢通舊房流通渠道；另一端是推動商品房去化，幫助房企消化新房庫存。“賣一買一”間，既可滿足改善性住房需求，也能在一定程度上緩解房企庫存壓力，進而重?zé)ǚ康禺a(chǎn)市場活力。

不過，從實際操作看，商品房“以舊換新”仍存在部分難點。

在北京工作的楊先生一直想給江蘇老家的父母換套新房。他談到，換房不同于換家電等消費品，要考量的因素很多，除了看舊房換新的價格是否合適、補貼有多少，還要看可換新房的地段、房型、環(huán)境、交通、配套、生活習(xí)慣等，很難做到“說買就買”。

在李宇嘉看來，地方政府授意部分企業(yè)收購二手房，通常是在存量房源多、住房供大于求的情況下進行的。相比新建保障性住房，直接收購區(qū)位配套好的房源更加便利。但囿于財政實力、管理成本、國資保值增值等因素，“地方授意企業(yè)收購舊房”的推行范圍可能有限。

“目前‘以舊換新’政策在部分城市取得一定成效，但總體還處于探索階段。從‘以舊換新’的兩種模式看，優(yōu)先推售模式面臨著二手房市場調(diào)整壓力，不少城市二手房掛牌量仍處于高位，即便優(yōu)先推介，置換群體想快速出手，還是需要在價格上給予一定讓步。而在舊房收購模式中，新房區(qū)位、價格、配套資源等因素與購房者多數(shù)契合，才能達成‘以舊換新’的目的。”陳文靜說，總體看，住房“以舊換新”舉措的確有利于暢通新舊房源流動，豐富保障房來源。長遠看，還要結(jié)合降息降準等貨幣政策，讓多項舉措合力促進商品房“以舊換新”實現(xiàn)效果最大化。

從市場情況看，目前國內(nèi)樓市以滿足剛需和改善性住房需求為主。綜合考慮居民收入、就業(yè)等因素，近期推出的取消首套房按揭利率下限等新政，既能有效滿足剛需群體“有房住”，也能推動改善性需求群體“住好房”。而降利率、降成本等舉措出臺，也將有力保障新市民、青年人扎根城市，進而帶動新型城鎮(zhèn)化建設(shè)穩(wěn)步推進。

“要推動‘以舊換新’政策在更大范圍內(nèi)具備可操作性，可以積極發(fā)揮政府作用，讓地方政府為買賣雙方牽線搭橋，打造公信力強、透明度高的平臺。開發(fā)商、二手房業(yè)主、房屋中介、房屋評估機構(gòu)、金融機構(gòu)等可以借助平臺知悉真房源、真客戶、真價格，以此更好地匹配供需，降低交易成本。同時再輔以稅收、購房價格優(yōu)惠等扶持，促進買賣雙方達成交易。”李宇嘉說。