鄒瀾稱，今年上半年，個人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點(diǎn)，這主要是因?yàn)槔碡斒找媛省⒎抠J利率等價格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。
對于提前還貸的原因，鄒瀾認(rèn)為，與存量房貸利率處在較高水平有關(guān)。即盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，所以，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上。
在光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華看來，提前還貸行為有其特殊的宏觀經(jīng)濟(jì)、市場背景。近年來，市場利率穩(wěn)步下降導(dǎo)致存量房貸利率與新購房利率出現(xiàn)明顯利差；同時，由于金融市場波動導(dǎo)致部分投資者缺乏合意的資產(chǎn)標(biāo)的；此外，還受近年來居民儲蓄整體增長較快等因素影響，可以說是多因素共同推動了提前還貸現(xiàn)象。
中國社會科學(xué)院金融研究所金融科技研究室主任尹振濤在接受《證券日報》記者采訪時也提出，從近兩年的房貸利率來看，一個比較明顯的特征，就是存量房的貸款利率與新發(fā)放的按揭貸款利率之間的剪刀差不斷擴(kuò)大，且差距越來越大。
結(jié)合貝殼研究院發(fā)布的6月份百城房貸利率數(shù)據(jù)來看，其監(jiān)測的百城首套主流房貸利率平均為4.0%，二套主流房貸利率平均為4.91%，均與上月基本持平。6月份，首套、二套主流房貸利率較去年同期分別回落42BP（基點(diǎn)）和17BP。
對于這一現(xiàn)狀，鄒瀾也給出了后續(xù)的政策調(diào)整方向：按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。
盡管這一政策調(diào)整方向頗受購房者擁護(hù)，但于銀行而言，這樣的“轉(zhuǎn)換貸”似乎與提前還貸帶來的結(jié)果高度相似，即會在一定程度上減少其貸款息差，從而對銀行收益帶來負(fù)面影響。
以截至2022年末金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款余額38.8萬億元這一數(shù)據(jù)作為依據(jù)，據(jù)中信證券測算，假定存量房貸按揭調(diào)整比例為20%，定價調(diào)整幅度50BP，則對商業(yè)銀行全年凈息差和凈利潤的負(fù)向影響約為1.3BP、1.7%；如果假設(shè)存量房貸按揭調(diào)整比例70%，定價調(diào)整幅度80BP，則對商業(yè)銀行全年凈息差和凈利潤的負(fù)向影響約為7.3BP、9.4%。
中信證券銀行業(yè)首席分析師肖斐斐認(rèn)為，正是因?yàn)閮煞N情形對于銀行息差和盈利將產(chǎn)生顯著差異，因此如果沒有官方文件出臺強(qiáng)制性要求，則銀行基于當(dāng)前的監(jiān)管期待，仍然存在較大的自主空間。
不過，中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副所長原磊在接受《證券日報》記者采訪時，從幫助居民修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的角度給出了相對積極的政策效果預(yù)期。在他看來，通過這樣的一種“轉(zhuǎn)換貸”的方式，有利于緩解購房居民的利息負(fù)擔(dān)，弱化提前還貸動機(jī)，緩解資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)對消費(fèi)和投資的沖擊。對于銀行來說，提前還貸也會帶來較大的壓力，會造成利息損失。因此，借助這樣一種“轉(zhuǎn)換貸”的方式，其實(shí)對于購房者與銀行來說，是“雙贏”局面。
對于此次央行給出的“轉(zhuǎn)換貸”這一方式，多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)專家也不約而同地提出，居民消費(fèi)金融支出的下降可部分增加社會消費(fèi)支出。
比如，仍按前述兩種假設(shè)情形，從居民按揭月供支出端來說，按100萬貸款，期限15年，等額本息方式測算，中信證券預(yù)測，下調(diào)50BP、80BP對應(yīng)全年月供減少約3000元、4900元。
原磊稱，按揭還貸支出的下降勢必會增加居民手中的可支配收入，進(jìn)而有利于釋放消費(fèi)潛力。
尹振濤也表示，從消費(fèi)的角度來講，一個低成本的貸款利息不僅實(shí)際降低居民的按揭貸款成本，對于激活經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需還會有更大的幫助。
肖斐斐預(yù)計(jì)，下階段全社會各界的行為和反饋將為后續(xù)進(jìn)一步出臺更細(xì)節(jié)的金融政策和經(jīng)濟(jì)政策提供依據(jù)。