從2021年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提及“房地產(chǎn)新模式”至今，管理層多次強(qiáng)調(diào)這一重要表述，明確過(guò)去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式不可持續(xù)，要探索新的發(fā)展模式。在筆者看來(lái)，結(jié)合我國(guó)土地資源、人口、城市發(fā)展階段，探索房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展之路已迫在眉睫。這此過(guò)程中，三個(gè)前提非常重要。
一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模增長(zhǎng)空間受限。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2021年城市化率升至64.72%，全國(guó)商品房銷售額為18萬(wàn)億元，全國(guó)商品房銷售面積已經(jīng)連續(xù)5年保持17萬(wàn)平方米的高位。在2021年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，TOP10房企掌舵人達(dá)成共識(shí)：未來(lái)5年至10年市場(chǎng)空間將降至10萬(wàn)億元。
二是住房供應(yīng)模式正在重構(gòu)。“十四五”期間，相關(guān)部門的多次表態(tài)均涉及著力提升保障房覆蓋率，重點(diǎn)解決新市民、困難群體住房難題。這意味著將堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快構(gòu)建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體的保障體系。政策護(hù)航下，各城市紛紛制定保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo)，預(yù)計(jì)“十四五”期間全國(guó)新增保障性租賃住房將在800萬(wàn)至900萬(wàn)套之間。
三是“場(chǎng)內(nèi)玩家”或?qū)p少。種種跡象顯示，“債務(wù)違約+經(jīng)審計(jì)年報(bào)出不來(lái)”的房企可能會(huì)永久停牌，縮表出清會(huì)讓部分房企退出市場(chǎng)。即便是熬過(guò)艱難時(shí)刻撐到春天的地產(chǎn)商，若還按照“以速度為規(guī)模加法，以杠桿為乘法”的老玩法發(fā)展，終究會(huì)退出“績(jī)優(yōu)生”陣營(yíng)，估值也無(wú)法獲得投資者充分認(rèn)可。
不難看出，市場(chǎng)環(huán)境及增量開(kāi)發(fā)空間的變化，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)“探索”新發(fā)展模式。后房地產(chǎn)時(shí)代，房企需以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，調(diào)整投融資模式，在產(chǎn)品力、服務(wù)力以及盈利能力等方面苦練功夫。
其一，保持杠桿合理化。過(guò)去過(guò)度依賴土地紅利和金融杠桿，催生了一批大而不強(qiáng)的“千億房企”，如今部分該類房企出現(xiàn)了債務(wù)違約、年報(bào)難產(chǎn)。因此，合理化房企杠桿，從單純追求規(guī)模轉(zhuǎn)向利潤(rùn)、產(chǎn)品、服務(wù)和規(guī)模互相平衡的經(jīng)營(yíng)模式，已箭在弦上。
其二，積極盤活存量，有序推進(jìn)城市更新。要改變過(guò)往“大拆大建造新城”的粗放式開(kāi)發(fā)模式，加強(qiáng)土地資源集約化利用，樹(shù)立智慧城市理念，盤活低效存量用地，處理好閑置商辦、老舊廠區(qū)的改造工程。更重要的是，要轉(zhuǎn)變思路推進(jìn)城市更新，比如通過(guò)市場(chǎng)化手段融資，以產(chǎn)業(yè)升級(jí)、教育配套一盤棋的思維進(jìn)行城市更新規(guī)劃。
其三，開(kāi)發(fā)商需強(qiáng)化輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，向發(fā)展商轉(zhuǎn)型。據(jù)筆者觀察，單純依靠做大開(kāi)發(fā)規(guī)模已不能得到投資者認(rèn)可，目前，2000億元市值陣營(yíng)的房企共性特征之一是非房開(kāi)收入占比逐漸提升。在行業(yè)逐漸由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)賽道時(shí)，開(kāi)發(fā)商需轉(zhuǎn)變思路提前布局，發(fā)力全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理，經(jīng)營(yíng)模式應(yīng)逐漸由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，打造高毛利率且有穩(wěn)定現(xiàn)金流入賬的第二增長(zhǎng)曲線，比如代建、物業(yè)、租賃、商業(yè)地產(chǎn)等。
當(dāng)然，探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式無(wú)法一蹴而就，這是長(zhǎng)期系統(tǒng)性工程，亦需在前行中不斷調(diào)整。但當(dāng)下，需為過(guò)去的“高歌猛進(jìn)”按下“終止鍵”，著眼于新思考、新產(chǎn)品和新服務(wù)，讓居者有其屋跨向居者“優(yōu)”其屋。舊模式已走向末路，新模式轉(zhuǎn)型正當(dāng)時(shí)。