中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對記者表示，城市更新已經(jīng)成為當(dāng)下推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重點(diǎn)內(nèi)容，也是房地產(chǎn)領(lǐng)域的聚焦點(diǎn)。未來各項(xiàng)配套政策有望加速落地，充分發(fā)揮城市更新在穩(wěn)投資、擴(kuò)內(nèi)需方面的作用。
錨定城市發(fā)展新方向
近年來，我國城市發(fā)展取得了歷史性成就。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡稱“住建部”）數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到67%，9.4億人生活在城鎮(zhèn)，城市的綜合承載能力穩(wěn)步提升，人居環(huán)境持續(xù)改善，城市發(fā)展質(zhì)量和人民生活水平顯著提高。
在城市工作取得積極成效的同時(shí)，城市發(fā)展也出現(xiàn)新的特征。我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。
在此背景下，城市更新成為城市高質(zhì)量發(fā)展的重點(diǎn)發(fā)力方向。自2021年以來，“城市更新”已連續(xù)5年寫入《政府工作報(bào)告》。
今年以來，對城市更新行動(dòng)的推進(jìn)力度持續(xù)加大。5月份，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》，對推進(jìn)城市更新行動(dòng)作出了系統(tǒng)全面部署。7月14日至15日舉行的中央城市工作會議將“以推進(jìn)城市更新為重要抓手”列入當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期城市工作的總體要求，并強(qiáng)調(diào)“高質(zhì)量開展城市更新”。
陳文靜分析稱，中央城市工作會議對于城市更新的部署，在提法上更加向質(zhì)量和品質(zhì)提升側(cè)重。本次會議再次強(qiáng)調(diào)要高質(zhì)量開展城市更新，延續(xù)中央城市工作會議基調(diào)，也意味著我國城市發(fā)展逐漸進(jìn)入到高質(zhì)量城市更新時(shí)期。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，高質(zhì)量的城市更新是將存量更新與城市功能修復(fù)、配套短板補(bǔ)齊、新型城鎮(zhèn)化、新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)培育等結(jié)合起來。在通過城市更新釋放存量空間的同時(shí)，也起到擴(kuò)大內(nèi)需的作用。
值得注意的是，本次會議還將“高質(zhì)量開展城市更新”置于“持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”框架之下。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這說明開展城市更新工作也是防范化解房地產(chǎn)等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的重要抓手。
高質(zhì)量推進(jìn)城市更新
目前，城市更新行動(dòng)穩(wěn)步實(shí)施，已取得積極成效。住建部數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，城市供水普及率、燃?xì)馄占奥?、污水處理率均超過99%，地下管網(wǎng)長度達(dá)到378.5萬公里，更新改造老化燃?xì)夤艿?6.5萬公里；建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房6800多萬套；改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)28萬個(gè)，惠及居民4800多萬戶、超過1.2億人。
城市更新既是民生工程，更是發(fā)展工程。未來，高質(zhì)量推進(jìn)城市更新行動(dòng)有望進(jìn)一步有效拉動(dòng)投資和消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需。
東吳證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家蘆哲測算，“十五五”期間，城市更新預(yù)計(jì)至少能夠完成4.48萬億元總投資，折合每年近9000億元。未來，城市更新的潛在需求預(yù)計(jì)將主要來自城中村改造、老舊小區(qū)改造與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造。
李宇嘉認(rèn)為，未來或有望推出城市更新專項(xiàng)貸款，用于城市更新的政府債券也有望加快發(fā)行使用，為城市更新提供資金支持，提振消費(fèi)意愿、投資意愿。
當(dāng)前，高質(zhì)量開展城市更新行動(dòng)相關(guān)舉措正在逐步落地。如在城市更新規(guī)劃編制方面，7月21日，住建部發(fā)布《城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則》，為各地制定實(shí)施城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，建立完善“專項(xiàng)規(guī)劃—片區(qū)策劃—項(xiàng)目實(shí)施方案”的規(guī)劃實(shí)施體系提供參照。
陳文靜預(yù)計(jì)，后續(xù)城市更新用地政策、金融政策相關(guān)內(nèi)容將加快落地，進(jìn)一步強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)，支持地方政府更好地探索適合當(dāng)?shù)厍铱沙掷m(xù)的城市更新模式，吸引社會資本介入，為企業(yè)參與城市更新提供更多機(jī)會。