多地積極落地政策加速去庫存

2024年5月，中國人民銀行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

政策出臺(tái)后，各地積極行動(dòng)。一方面，地方政府紛紛成立工作專班，推進(jìn)摸排需求、征集房源、明確收購辦法、選定收購主體、與房企協(xié)商等工作；另一方面，銀行根據(jù)監(jiān)管政策和實(shí)施流程加大貸款發(fā)放，申請?jiān)儋J款支持。

“目前已有多地取得階段性進(jìn)展，加速推動(dòng)存量商品房去庫存。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)說，收購后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求。

在安徽省六安市舒城縣，城關(guān)鎮(zhèn)中心城區(qū)的萬達(dá)公寓項(xiàng)目被當(dāng)?shù)卣x中，作為保障性租賃住房。這讓剛?cè)肼毷娉强h第二人民醫(yī)院的王女士很是期待，如果能順利租住到這里，她步行便可到達(dá)單位。

記者了解到，保障性住房再貸款政策的出臺(tái)，幫助地方政府解決資金難題。在政策支持下，舒城縣的收購主體很快獲得中國銀行和農(nóng)業(yè)銀行聯(lián)合授信1.05億元，截至2024年11月末，兩家銀行已發(fā)放貸款7250萬元。

“按相關(guān)規(guī)定，貸款銀行2025年初即可向央行申請?jiān)儋J款資金，再貸款的支持比例是100%。”中國人民銀行安徽省分行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，收購?fù)瓿珊?，該?xiàng)目可為當(dāng)?shù)靥峁┍Ｕ闲宰赓U住房685套，戶型面積集中在40至60平方米，可緩解當(dāng)?shù)匦率忻瘛⑶嗄耆说淖》侩y題。

招聯(lián)首席研究員董希淼表示，由中國人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵(lì)銀行加大對收購主體的支持力度，有助于地方政府加快商品房去庫存進(jìn)程。

目前，全國已有上百個(gè)城市收購工作專班選定了收購主體，70多個(gè)城市公開發(fā)布房源征集公告。

優(yōu)化政策增強(qiáng)市場化激勵(lì)

近期，湖北武漢、河南鄭州、吉林長春、浙江金華等十余個(gè)城市收購存量房項(xiàng)目落地，共籌集保障性住房上萬套。各地“以購代建”推進(jìn)保障性住房供給的背后，是不斷加大的金融支持力度。

9月底，中國人民銀行優(yōu)化相關(guān)政策，將保障性住房再貸款的央行資金支持比例由60%提高到100%，進(jìn)一步增強(qiáng)了對銀行和收購主體的市場化激勵(lì)。

作為重慶嘉寓房屋租賃有限責(zé)任公司收購已建成存量商品房用作保障性住房的第二個(gè)項(xiàng)目——佳寓華成路店已投入使用2個(gè)多月，房屋入住率達(dá)到79%。

“這個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目能高效推進(jìn)，離不開銀行的資金支持。”公司董事長陳尚毅說，今年以來公司共收購3個(gè)商品房項(xiàng)目、1020套房屋用作保障性租賃住房，很快就獲得工商銀行3億多元貸款支持。

“我們僅用2周就為項(xiàng)目發(fā)放了購房貸款，后續(xù)很順利地從央行獲得低成本資金支持。”工行重慶市分行九龍坡支行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，支行積極對接租賃住房購置項(xiàng)目，組建了專屬服務(wù)團(tuán)隊(duì)，對相關(guān)重點(diǎn)項(xiàng)目貸款申請優(yōu)先受理、快速審批。

這并非個(gè)例，隨著政策優(yōu)化，越來越多金融機(jī)構(gòu)正在加大對收購主體的資金支持力度。在江蘇，國開行、農(nóng)發(fā)行、工行組建銀團(tuán)發(fā)放貸款11億元；在四川，農(nóng)發(fā)行向樂山市收購主體授信8億元；在河北，工行、中行組建銀團(tuán)向收購主體發(fā)放貸款5.36億元……

政策協(xié)同發(fā)力進(jìn)一步去庫存

再貸款按季度申請和發(fā)放，與銀行貸款實(shí)際投放進(jìn)度存在一定時(shí)滯。目前，保障性住房再貸款3000億元的額度使用還有較大空間。這意味著明年將有更多收儲(chǔ)項(xiàng)目可以享受到真金白銀的支持。

近期，重慶嘉寓房屋租賃有限責(zé)任公司即將完成第二批項(xiàng)目審批，并將從中行獲得約5億元的貸款支持，完成新一批存量商品房收購。“企業(yè)還有10個(gè)項(xiàng)目正在穩(wěn)步推進(jìn)，明年6月底前將累計(jì)投用4000多套保障性租賃住房。”陳尚毅說。

“一系列房地產(chǎn)政策落地顯效，為消化存量商品房提供了較好的市場環(huán)境。”西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國金融研究院副教授萬曉莉說，明年商品房去庫存仍任重道遠(yuǎn)，需要更多政策支持和制度保障。

本月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，推進(jìn)處置存量商品房工作。

12月16日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議對優(yōu)化完善地方政府專項(xiàng)債券管理機(jī)制作出部署，提出“允許用于土地儲(chǔ)備、支持收購存量商品房用作保障性住房，擴(kuò)大用作項(xiàng)目資本金范圍”。嚴(yán)躍進(jìn)表示，這對于消化存量土地和房屋具有直接的作用，也將發(fā)揮政府投資在2025年提振內(nèi)需方面的重要作用。

“下一步，財(cái)政政策和貨幣政策加強(qiáng)協(xié)同配合，城市政府收購存量商品房將獲得更有力的支持，2025年存量房庫存去化有望加快，助力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。”萬曉莉說。