金融發(fā)力城市更新

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入“存量為主、增量為輔”的發(fā)展新階段，并正在經(jīng)歷房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的深度調(diào)整階段。以老舊小區(qū)維修與改造、城中村建設(shè)、老工業(yè)區(qū)改造、低效用地再開(kāi)發(fā)等為主的城市更新將成為房地產(chǎn)發(fā)展的重要內(nèi)容，這有助于提升城市品質(zhì)、滿足居民住房升級(jí)需求，同時(shí)也為金融支持城市更新提供新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

然而，相較房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，城市更新項(xiàng)目融資面臨一些挑戰(zhàn)。中國(guó)銀行研究院中國(guó)金融團(tuán)隊(duì)主管李佩珈表示，一是開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金壓力大。城市更新由于牽扯主體多，有些項(xiàng)目周期通常在5年至8年，而一般房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目通常在2年至3年。二是回報(bào)低、利益平衡難，商業(yè)性資本參與動(dòng)力不足。城市更新涉及多方主體，各主體利益平衡難度較大，一旦協(xié)調(diào)不好，往往容易造成工期停滯等問(wèn)題。

參與城市更新是房地產(chǎn)金融重要發(fā)力方向，需要設(shè)計(jì)差異化、針對(duì)性的金融服務(wù)，只有提高城市更新等政府類(lèi)項(xiàng)目吸引力，才能提高金融機(jī)構(gòu)參與積極性。李佩珈認(rèn)為，要鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入城市更新項(xiàng)目，通過(guò)完善優(yōu)惠政策，簡(jiǎn)化審批手續(xù)，對(duì)中小、民營(yíng)房企一視同仁；向具備實(shí)力的房企開(kāi)放項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、咨詢等更多產(chǎn)業(yè)鏈上下游環(huán)節(jié)，提高房企參與保障性住房項(xiàng)目的盈利水平。

此外，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，針對(duì)城市更新每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新，形成適應(yīng)城市更新業(yè)務(wù)的金融運(yùn)作模式。例如，在項(xiàng)目獲取環(huán)節(jié)，由于該階段風(fēng)險(xiǎn)高、不確定性大，股權(quán)融資成為較好的支持方式；在建設(shè)改造環(huán)節(jié)，因前期風(fēng)險(xiǎn)基本排除，可利用大額債券融資對(duì)項(xiàng)目建設(shè)形成有力支持。

中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行研究員婁飛鵬表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化，未來(lái)金融機(jī)構(gòu)在做好房地產(chǎn)新項(xiàng)目金融服務(wù)的同時(shí)，還需要做好存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融服務(wù)。無(wú)論是支持二手房交易，還是服務(wù)城市更新改造等，都是在服務(wù)居民對(duì)美好生活的居住需求，也是服務(wù)房地產(chǎn)發(fā)展的新模式。

切實(shí)優(yōu)化租購(gòu)并舉

黨的二十大報(bào)告強(qiáng)調(diào)，要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。培育和發(fā)展租賃住房是構(gòu)建新型住房供給體系，也是平抑房?jī)r(jià)波動(dòng)、助力房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸只住不炒的根本定位的重要一環(huán)。

《2023中國(guó)城市長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前我國(guó)的租房人口已近2.6億人，這一龐大的租房人口數(shù)量為房屋租賃市場(chǎng)提供了巨大的需求基礎(chǔ)。專(zhuān)家表示，租賃住房的社會(huì)性、公益性屬性較強(qiáng)，無(wú)論是法律法規(guī)政策、行業(yè)自身運(yùn)行規(guī)律，還是經(jīng)營(yíng)主體需求特點(diǎn)，均與傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)大相徑庭，對(duì)金融提出新要求。

“對(duì)商業(yè)銀行而言，住房租賃是巨大的產(chǎn)業(yè)鏈，從上游房源的供給到中游交易的促成，再到下游租戶、房東的資金支持和管理均存在較大的市場(chǎng)機(jī)遇。”中國(guó)銀行研究院首席研究員宗良表示，特別是租賃住房租金回收時(shí)間長(zhǎng)，對(duì)資產(chǎn)證券化及利率管理等需求十分旺盛，商業(yè)銀行需要在服務(wù)長(zhǎng)租住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)、投資孵化、持有運(yùn)營(yíng)以及租賃類(lèi)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)基金、資產(chǎn)證券化等方面有更多創(chuàng)新性安排。

宗良表示，一方面培育專(zhuān)業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)個(gè)人將長(zhǎng)期持有住房用于出租。既要增加租賃住房建設(shè)相關(guān)投資，也要充分利用好當(dāng)前的房地產(chǎn)存量市場(chǎng)，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行廠改住、商改住，通過(guò)稅收、融資等優(yōu)惠措施提高社會(huì)化方式提供租賃房源的積極性。另一方面保護(hù)承租人合法利益，完善租賃監(jiān)管政策體系，建立傾向于承租人保護(hù)的法律法規(guī)，加強(qiáng)租金價(jià)格指導(dǎo)與管理。

婁飛鵬表示，從銀行的角度看，服務(wù)租房和服務(wù)買(mǎi)房一樣是重要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。支持住房租賃方面的途徑相對(duì)較多，既可以從供給方面支持保障性租賃住房建設(shè)，也可以從需求方面為有住房需求的主體提供金融服務(wù)，還可以搭建平臺(tái)圍繞增進(jìn)供求匹配來(lái)提供金融服務(wù)。

當(dāng)前，要加快形成租購(gòu)并舉住房供應(yīng)體系。尤其是在城鎮(zhèn)化背景下，新市民、青年人等群體住房需求依然較大。宗良表示，銀行要更好滿足新市民合理購(gòu)房信貸需求。目前新市民分布在各行各業(yè)，主要以工人、藍(lán)領(lǐng)、小微企業(yè)主、個(gè)體工商戶等為主，未來(lái)要加大支持力度，多維度科學(xué)審慎評(píng)估新市民信用水平，對(duì)符合購(gòu)房政策要求且具備購(gòu)房能力、收入相對(duì)穩(wěn)定的新市民，更好滿足其購(gòu)房信貸需求。

加大“白名單”貸款投放

中共中央政治局9月26日召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度。

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，銷(xiāo)售的持續(xù)放緩導(dǎo)致房企流動(dòng)資金緊張，部分已售在建項(xiàng)目難以按期交付。國(guó)家金融監(jiān)督管理總局局長(zhǎng)李云澤表示，為了解決這個(gè)問(wèn)題，金融監(jiān)管總局會(huì)同住建部建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，把合規(guī)的在建已售項(xiàng)目納入項(xiàng)目“白名單”，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理融資需求。

“我國(guó)房企一般是集團(tuán)公司加項(xiàng)目公司的運(yùn)行架構(gòu)，而‘白名單’則是以合規(guī)在建項(xiàng)目為融資支持對(duì)象的名單。”招聯(lián)首席研究員董希淼認(rèn)為，這有助于將房企集團(tuán)的風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)區(qū)分開(kāi)來(lái)，為金融機(jī)構(gòu)服務(wù)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目提供參考，促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)滿足其合理融資需求，助力保障房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度和順利交房，為改善市場(chǎng)預(yù)期發(fā)揮積極作用。

今年以來(lái)，金融監(jiān)管總局積極推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目融資的支持力度。比如，將商品住房項(xiàng)目貸款全部納入“白名單”，做到“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”；進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目，商業(yè)銀行要做到“應(yīng)貸盡貸”；優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”。

同時(shí)，各地金融監(jiān)管部門(mén)為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，建立“白名單”擴(kuò)圍增效機(jī)制，推動(dòng)信貸投放“能早盡早”。例如，江蘇金融監(jiān)管局聯(lián)合住建部門(mén)推動(dòng)江蘇省保交房項(xiàng)目按區(qū)域共享至各地市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，指導(dǎo)轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)逐個(gè)對(duì)項(xiàng)目梳理摸排，開(kāi)展項(xiàng)目授信前調(diào)查，理清進(jìn)入“白名單”的具體堵點(diǎn)卡點(diǎn)。截至10月28日，江蘇轄內(nèi)協(xié)調(diào)機(jī)制已向銀行機(jī)構(gòu)推送房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目300余個(gè)，獲得銀行授信超千億元。天津金融監(jiān)管局不斷加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度。截至目前，天津市共有40個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目納入“白名單”，民營(yíng)及混合所有制房企項(xiàng)目占比達(dá)到73%，“白名單”項(xiàng)目已獲批授信78.2億元。

商業(yè)銀行積極參與融資協(xié)調(diào)機(jī)制，滿足“白名單”項(xiàng)目融資需求。記者從興業(yè)銀行獲悉，自城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制建立以來(lái)，該行著力推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效，有力有序有效推進(jìn)保交房工作。當(dāng)前，保交房工作任務(wù)依然艱巨。興業(yè)銀行因地施策，制定差異化服務(wù)方案。針對(duì)在建已售未交付住宅項(xiàng)目，該行深入挖掘項(xiàng)目剩余價(jià)值，詳盡評(píng)估項(xiàng)目建成交付所需的資金額度，重點(diǎn)支持銷(xiāo)售達(dá)到一定比例的在建已售未交付住宅項(xiàng)目；針對(duì)分期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，優(yōu)先支持開(kāi)發(fā)較成熟、具備基礎(chǔ)設(shè)施條件的項(xiàng)目。

城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制建立以來(lái)，在支持房地產(chǎn)項(xiàng)目融資、保障房屋建成交付方面發(fā)揮了很大作用。在各方的共同努力下，協(xié)調(diào)機(jī)制取得了良好效果。截至9月份，商業(yè)銀行已審批“白名單”項(xiàng)目超過(guò)5700個(gè)，審批通過(guò)融資金額達(dá)到1.43萬(wàn)億元，支持400余萬(wàn)套住房如期交付。在協(xié)調(diào)機(jī)制的帶動(dòng)下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度也在不斷加大。截至8月末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款較年初實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的并購(gòu)貸款和住房租賃貸款分別增長(zhǎng)14%和18%，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提供了有力的金融支持。