房貸利率下調(diào)對購房者是一大利好。而當(dāng)商業(yè)貸款利率持續(xù)下調(diào)并接近公積金貸款利率時(shí)，購房者也面臨新的選擇。公積金貸款是否還具有吸引力？如何繼續(xù)發(fā)揮住房公積金的保障優(yōu)勢？

多地多家銀行宣布下調(diào)房貸利率

你的房貸利率是多少？

“我前不久剛買了首套新房，用了組合貸的形式，公積金貸款65萬元，商貸15萬元，利率分別為2.85%和3.25%。”家住河南鄭州的劉勇智說，從自己去年開始看房以來，當(dāng)?shù)胤抠J利率一直保持下調(diào)趨勢。在對比多家銀行貸款方案后，他最終敲定了目前的貸款方式。“現(xiàn)在算是近期的利率低位，購房負(fù)擔(dān)減輕了不少。”他說。

類似的情況不僅發(fā)生在鄭州。來自江蘇蘇州的鐘毅最近正在咨詢購房貸款事宜，他告訴筆者，自己咨詢了當(dāng)?shù)囟嗉毅y行，其中多數(shù)表示目前首套房貸利率為3.05%，部分銀行還可以申請2.95%的首套房貸利率。“2.95%的房貸利率對于征信和債務(wù)情況要求相對嚴(yán)格，銀行的說法是‘收入能夠兩倍覆蓋負(fù)債’就可以申請，放款周期在1周左右。”鐘毅說。

進(jìn)入6月以來，國內(nèi)多地多家銀行紛紛調(diào)整房貸利率下限。7月，中國人民銀行將1年期和5年期以上貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，分別達(dá)到3.35%、3.85%。LPR下調(diào)后，多地房貸利率隨之調(diào)整，在廣東廣州和佛山、江蘇南京和蘇州以及云南玉溪等地，部分銀行推出“2”開頭的個(gè)人住房商業(yè)貸款利率，刷新近期房貸利率下限。

銀行為何紛紛下調(diào)房貸利率？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，近期房貸利率下行受多重因素推動(dòng)。“一方面有銀行間對房貸份額的‘爭搶’，通過降利率的手段吸引購房者貸款。另一方面，近期部分銀行存款利率有所下調(diào)，跟按揭貸款利率呈倒掛趨勢，這推動(dòng)了銀行繼續(xù)下調(diào)房貸利率。此外，今年以來LPR經(jīng)歷了兩次下調(diào)，也拉動(dòng)了銀行房貸利率隨之調(diào)整。”李宇嘉說。

“房貸利率通常隨LPR變動(dòng)而變動(dòng)，最近房貸利率再下調(diào)是市場利率下調(diào)而造成的。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池說，房貸政策是房地產(chǎn)調(diào)控手段之一，在樓市相對低迷的情況下，下調(diào)房貸利率有利于減輕購房者負(fù)擔(dān)，促進(jìn)剛需和改善性住房需求入市，對于穩(wěn)定樓市有一定積極作用。

商貸和公積金貸款利率接近，影響購房者決策

申請商業(yè)貸款、住房公積金貸款是目前購房者借貸的主要方式。過去，不少購房者在申請貸款時(shí)會(huì)選擇“個(gè)人住房商業(yè)貸款+住房公積金貸款”的組合貸方式。其中，公積金貸款因其利率低、普惠性強(qiáng)等特點(diǎn)，受到許多購房者歡迎。

家住北京市海淀區(qū)的郭欣文2021年買了一套40多平方米的一居室，“我當(dāng)時(shí)剛工作兩年，公積金余額不多，能申請的貸款額度有限，最后選擇的是組合貸的形式。”她說，“我身邊已經(jīng)買房且是首套房的朋友幾乎都選擇組合貸，而且都是先把公積金貸款額度‘拉滿’，再申請商業(yè)貸款。畢竟公積金貸款主打普惠，每個(gè)月也能直接用一部分公積金還貸，對于剛畢業(yè)不久、積蓄不多的購房者來說更加友好。”

還有些符合條件的購房者選擇了純公積金貸款。

“我是兩年前買的婚房，全部用公積金貸款，當(dāng)時(shí)貸款利率不到3%。”來自天津的蘇然是一名教師，她告訴筆者：“我的房子面積不算大，兩室一廳，當(dāng)時(shí)需要貸款72萬元，剛好我的公積金額度有80萬，能夠全覆蓋。公積金貸款額度高、利率低，對于購房者來說很實(shí)惠，在商貸利率比較高的情況下，我想不少購房者都會(huì)盡量選擇多用公積金貸款。”

不過，由于申請公積金貸款通常會(huì)受連續(xù)繳存時(shí)間、賬戶余額、貸款記錄等條件限制，對于名下已有房產(chǎn)的購房者而言，如果想再購置房產(chǎn)，往往只能選擇利率相對較高的商業(yè)貸款。

“今年7月我買了第三套房，走的是純商貸，利率差不多3.5%。”張成是一家創(chuàng)業(yè)公司的老板，據(jù)他介紹，選擇純商貸是因?yàn)樯弦惶追康墓e金貸款沒還完，只能申請商業(yè)貸款。“最近聽說商貸利率下調(diào)了，對于第三套房來說，3.5%左右的利率挺劃算。對于購買首套房的年輕朋友，在公積金貸款利率原就較低的情況下，進(jìn)一步降低商貸利率更是利好。”

今年5月，中國人民銀行宣布下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。近期，各地又紛紛下調(diào)商貸利率，在部分房貸利率進(jìn)入“2時(shí)代”的地區(qū)，商貸利率和公積金貸款利率利差越來越小。在商業(yè)貸款利率逼近公積金貸款利率的情況下，公積金貸款的吸引力是否會(huì)降低？居民繳存意愿是否會(huì)受影響？

“如果商貸利率明顯低于公積金貸款利率，我當(dāng)然會(huì)選擇前者，但是會(huì)考慮從公積金賬戶里取錢來還商貸，這樣既能享受較低的貸款利率，又能發(fā)揮公積金的普惠優(yōu)勢。對我來說，并不會(huì)因?yàn)樯藤J利率降了就‘拋棄’公積金。”蘇然說。

今年56歲的李花是一名國有企業(yè)會(huì)計(jì)，在她看來，商貸利率接近于公積金貸款利率可能會(huì)吸引一部分購房者選擇商業(yè)貸款，但并不會(huì)對其持續(xù)繳存公積金的決策造成影響。“即便公積金貸款利率優(yōu)勢不如以前突出，但是公積金作為一種保障性資金，相當(dāng)于一筆穩(wěn)妥儲(chǔ)蓄，不管是租房還是買房都能提出來使用，是利于居民的。”李花說。

優(yōu)化公積金貸款政策以發(fā)揮其保障優(yōu)勢

從目前走勢看，商貸利率逼近公積金貸款利率，或許會(huì)在一定程度上削弱公積金貸款的低利率優(yōu)勢。那么，公積金貸款該如何更好地發(fā)揮其保障作用？

“商貸利率的下調(diào)空間主要由LPR變動(dòng)情況來確定，未來商貸利率還有下降可能，客觀地說，會(huì)在一定程度上導(dǎo)致公積金貸款的吸引力降低。”趙秀池認(rèn)為，下一步可以考慮隨之調(diào)整公積金貸款利率，或進(jìn)一步放寬公積金提取和使用門檻，為購房者創(chuàng)造便利。

李宇嘉認(rèn)為，在公積金貸款低利率優(yōu)勢不再明顯的情況下，適度下調(diào)公積金貸款利率，拉大二者利差，或是維持公積金貸款吸引力的手段之一。“推出住房公積金貸款的目的不是賺錢，而是利好購房者，要繼續(xù)發(fā)揮其保障優(yōu)勢就應(yīng)隨市而動(dòng)，突出其普惠性。與此同時(shí)，應(yīng)該進(jìn)一步優(yōu)化公積金業(yè)務(wù)管理模式，提高公積金貸款效率并保障公積金管理機(jī)構(gòu)合理的利潤水平，未來還要積極擴(kuò)大公積金繳存范圍，讓更多購房者、租房者都能從中獲益。”李宇嘉說。

業(yè)內(nèi)人士指出，在當(dāng)前低利率環(huán)境下，純商貸或選擇更大比例的商業(yè)貸款對于購房者而言更劃算。但從長期看，房貸期限通常長達(dá)20至30年，未來的利率走勢較難評(píng)估，如果房貸利率走向上升通道，商業(yè)貸款利率可能浮動(dòng)走高，調(diào)整頻次也較高，購房者或許“沒那么省心”。在此情況下，更加穩(wěn)定、調(diào)整較慢、利率長期較低的住房公積金更能凸顯其優(yōu)勢。

“公積金貸款和商業(yè)貸款二者是互為補(bǔ)充的，目的都是幫助購房人順利購房。住房公積金不僅利率低、貸款期限長，其貸款成數(shù)即貸款額度占房屋總價(jià)的比例通常較高，一直以來都較受購房者歡迎。因此，即便短期內(nèi)二者受利率浮動(dòng)影響，購房者可能會(huì)做出不同以往的貸款決策，但兩種貸款模式的定位和各自優(yōu)勢依然明顯。”趙秀池建議，相關(guān)部門可考慮將公積金貸款成數(shù)與住房性質(zhì)掛鉤，尤其對政策性住房給予照顧，降低政策性住房貸款的首付比例并提高貸款額度，以此進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金的保障作用。