作為房地產(chǎn)行業(yè)“三大工程”之一，目前各地城中村改造進(jìn)展如何？項(xiàng)目建設(shè)有哪些“硬骨頭”要啃？城中村改造怎樣與房地產(chǎn)行業(yè)其他重點(diǎn)工程實(shí)現(xiàn)有效銜接？
聚焦超大特大城市的城中村
在上海市崇明區(qū)城橋鎮(zhèn)東引路高島路交叉口，一幢幢新樓拔地而起。樓棟之間道路平整，綠化齊備；不遠(yuǎn)處的空地上，各類兒童游樂設(shè)施和戶外活動(dòng)設(shè)施一應(yīng)俱全——這是崇明區(qū)首個(gè)城中村改造項(xiàng)目安置基地，總建筑面積12.66萬平方米，包含27幢住宅，能為1000多戶動(dòng)遷居民提供新居。
城中村，被視作“城市里的村莊”，是在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進(jìn)程中形成的歷史產(chǎn)物。早年間，多地針對城中村進(jìn)行過大面積拆除改造。去年以來，中國對城中村改造作了新規(guī)劃，提出“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”。
為何聚焦在“超大特大城市”？上海交通大學(xué)國際與公共事務(wù)學(xué)院教授、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰告訴記者，與這些地方人口密度高等因素密切相關(guān)。按照劃分，城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市，如北京、上海、深圳、廣州、成都等；城區(qū)常住人口500萬以上、1000萬以下的城市為特大城市，如青島、合肥、杭州、長沙等。在一些超大特大城市，城中村往往面積大、數(shù)量多，在為居民提供棲身之處的同時(shí)，也存在諸多安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，居住環(huán)境有待改善。
“超大特大城市仍有不少城中村存在，與城市面貌不協(xié)調(diào)，其基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)也與城市差距較大，不能滿足城中村居民對于生活品質(zhì)的追求。因此，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造意義重大，既可以讓城中村‘舊貌換新顏’，大幅提高基礎(chǔ)設(shè)施水平，又能消除安全隱患，提供更多宜居宜業(yè)的生活生產(chǎn)空間。在城中村改造過程中，能拉動(dòng)養(yǎng)老、托育、學(xué)校、物業(yè)管理等基礎(chǔ)設(shè)施投資，還能帶動(dòng)家電消費(fèi)、房屋裝修等投入，進(jìn)而為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長發(fā)揮積極作用。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池說。
根據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)中指研究院測算，未來5年，超大特大城市城中村改造預(yù)計(jì)帶動(dòng)約10萬億元投資，拉動(dòng)約10億平方米的投資規(guī)模。平均到每一年，將帶來約4400萬平方米的住宅新增需求。推進(jìn)城中村改造，對于土地購置、建安投資等也有明顯帶動(dòng)作用，將對房地產(chǎn)市場發(fā)展形成有效支撐。
啃“硬骨頭”的同時(shí)重保護(hù)、穩(wěn)資金
放眼全國，各地城中村人口密度不同，產(chǎn)業(yè)情況有別，地理位置也有所差異。改造情況復(fù)雜多樣的城中村，不能盲目“一刀切”，而要因地制宜、分類推進(jìn)。
按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，城中村改造分三類推進(jìn)實(shí)施：一類是符合條件的實(shí)施拆除新建，另一類是開展經(jīng)常性整治提升，還有一類是介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。業(yè)內(nèi)人士分析，這就是要守住安全底線，綜合群眾意愿、資金情況、土地條件等進(jìn)行科學(xué)研判，穩(wěn)步有序推進(jìn)改造。
拆除改造，要注重城中村歷史建筑保護(hù)，重點(diǎn)做到活化歷史空間。在浙江紹興越城區(qū)塔山片區(qū)，一場舊城改造動(dòng)工在即。此次舊城改造，征收范圍共計(jì)14個(gè)地塊，總面積約155.6畝。為配合舊城更新改造，塔山街道辦事處委托相關(guān)院校和市場主體，研究出具了相關(guān)歷史文化資源調(diào)查評估報(bào)告，涵蓋當(dāng)?shù)匚奈锝ㄖ?、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑等。目的就是“該拆的拆，該留的留，實(shí)現(xiàn)保護(hù)與城市發(fā)展的多贏格局”。
拆除改造，確保資金來源是重點(diǎn)，也是難點(diǎn)。“新一輪城中村改造難度較大，原因在于改造起點(diǎn)和改造成本更高，限制條件更多，可能面臨容積率限制、人口疏解壓力、歷史文物保護(hù)等問題，較難實(shí)現(xiàn)資金平衡。”趙秀池說。
破解城中村改造資金難題，需要多管齊下，多渠道籌措資金。今年以來，國內(nèi)多個(gè)超大特大城市宣布城中村改造專項(xiàng)借款獲批，有的城市已完成首批專項(xiàng)借款落地投放。這意味著城中村改造項(xiàng)目的“資金網(wǎng)”正在織密。
在廣東省廣州市白云區(qū)石槎路街頭，街道一側(cè)高樓林立，另一側(cè)“握手樓”“貼面樓”成排，風(fēng)景獨(dú)特——這是位于廣州市主城區(qū)西部的羅沖圍片區(qū)一景，也是廣州市城中村改造項(xiàng)目的第一站。今年1月30日，羅沖圍片區(qū)潭村城中村改造項(xiàng)目首筆專項(xiàng)借款正式發(fā)放落地，款項(xiàng)金額達(dá)1億元。“專項(xiàng)借款成本低、效率高，為城中村改造項(xiàng)目解決了融資難題，給項(xiàng)目順利實(shí)施提供了堅(jiān)實(shí)保障。”國家開發(fā)銀行廣東分行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。截至3月7日，國開行已發(fā)放城中村改造專項(xiàng)借款614億元，涉及北京、上海、廣州、武漢等33個(gè)城市的271個(gè)項(xiàng)目，惠及城中村居民約36萬戶。
織密城中村改造“資金網(wǎng)”，還要引入更多經(jīng)營主體。去年11月，中建二局旗下中建玖合發(fā)展集團(tuán)有限公司正式簽約廣州文沖東城市更新項(xiàng)目，計(jì)劃對位于廣州市黃埔區(qū)海絲城片區(qū)的文沖東舊村進(jìn)行拆除新建，建設(shè)類型包括住宅、商業(yè)物業(yè)、公建配套等。
“今年2月，文沖東城市更新項(xiàng)目被列為廣州市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一。不同于傳統(tǒng)舊改工程，該項(xiàng)目通過‘產(chǎn)業(yè)更新+人居換新+服務(wù)革新’模式，為城中村改造提供‘一站式’優(yōu)化升級方案。項(xiàng)目將引進(jìn)相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)集群，助力廣州市打造人工智能和數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)新高地，加快黃埔區(qū)土地利用向集約型高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步滿足廣州市現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)及宜居城市建設(shè)發(fā)展需求。”中建玖合發(fā)展集團(tuán)有限公司董事長王藝超說。
做好安置，有效銜接保障性住房建設(shè)
1月30日，國家開發(fā)銀行河南分行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行河南省分行向河南省鄭州市航空港區(qū)、惠濟(jì)區(qū)放款24億元。當(dāng)?shù)孛鞔_，款項(xiàng)將用于城中村改造項(xiàng)目前期工作、征收補(bǔ)償、安置房建設(shè)等。2月19日，上海市首單城中村改造專項(xiàng)借款落地，發(fā)放款項(xiàng)15.58億元，將用于浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)小灣村、暮二村等地塊城中村改造項(xiàng)目前期工作、征收補(bǔ)償?shù)取?/span>
“在城中村改造過程中，人員安置、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移都是突出的難點(diǎn)，在做好安置房建設(shè)的同時(shí)，要推動(dòng)城中村改造和保障性住房建設(shè)實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)。比如可以向收入較高的原城中村村民提供配售型保障房，向經(jīng)濟(jì)能力有限的租客等群體提供保障性租賃住房?？偠灾褪且^續(xù)構(gòu)建‘一張床、一間房、一套房’的多層次住房供應(yīng)體系。”陳杰說。
“通過城中村改造，可以豐富保障性住房來源，增加保障房數(shù)量，其中就包括配售型保障房和保障性租賃住房。在改造過程中，要注重加強(qiáng)相關(guān)設(shè)施配套建設(shè)，完善提升物業(yè)管理水平，與保障性住房建設(shè)實(shí)現(xiàn)有效銜接，共同打造更宜居宜業(yè)的生活生產(chǎn)空間。”趙秀池說。
今年以來，結(jié)合城市更新和城中村改造，國內(nèi)多地已提出相關(guān)目標(biāo)和要求。上海明確，2023年至2025年計(jì)劃啟動(dòng)城中村改造項(xiàng)目30個(gè)，讓至少1.3萬戶村（居）民受益。合肥提出，加快推進(jìn)現(xiàn)有104個(gè)城中村改造，推動(dòng)“貨幣化安置、異地安置、入股安置”等多元化安置方式。湖南株洲明確，計(jì)劃用5年時(shí)間改造位于主城區(qū)范圍內(nèi)的村落，解決高速城市化的遺留問題，推動(dòng)產(chǎn)城融合發(fā)展。目前已有172個(gè)城中村被列入改造計(jì)劃清單，總占地規(guī)模17.79平方公里。
“城中村改造結(jié)合老舊小區(qū)改造、‘平急兩用’基礎(chǔ)公共設(shè)施建設(shè)工程，將對拉動(dòng)投資、提升城市治理水平起到積極作用，都是惠民生、利發(fā)展的好事，有利于打造更安全舒適的居住環(huán)境，提升社區(qū)活力和城市發(fā)展能級。”陳杰說，“不過，在改造過程中，也要保證項(xiàng)目的可持續(xù)性。如果城中村改造成本過高，不利于向低收入流動(dòng)人口提供可負(fù)擔(dān)的居住條件，反而會(huì)使超大特大城市的人口集聚紅利流失，抑制城市活力和競爭力。”