今年以來，支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的舉措不斷出臺，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制加速落地。一方面，多地“白名單”項目快速推出，落地節(jié)奏快，項目覆蓋面大；另一方面，金融機構(gòu)加大馬力，以實際行動推進項目對接落地，加快資金投放。
整體來看，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制自建立以來已取得一定成效。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著項目資金逐步到位，項目建設(shè)將加速推進，整體對市場的正向影響有望進一步顯現(xiàn)，后續(xù)相關(guān)配套政策也有望進一步完善。
商業(yè)銀行有序推進實施
2023年中央經(jīng)濟工作會議明確提出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
今年1月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合出臺《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，明確建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。隨后，兩部門相繼召開會議，進一步部署落實城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制相關(guān)工作。2月6日，國家金融監(jiān)督管理總局召開專題會議要求，“各商業(yè)銀行要主動對接協(xié)調(diào)機制，對推送的房地產(chǎn)項目名單要及時開展評審，加快授信審批，對合理融資需求做到‘應(yīng)滿盡滿’”。2月20日與2月29日，兩場城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制調(diào)度會召開，推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制加快落地見效。
自1月份城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制工作部署以來，截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機制，共提出房地產(chǎn)項目約6000個，商業(yè)銀行審批通過貸款超2000億元。而根據(jù)此前披露的數(shù)據(jù)，截至2月20日，全國29個省份214個城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，共涉及5349個項目。對比來看，8天內(nèi)，增加了62個城市，超600多個項目。
工作取得良好開局的背后是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家金融監(jiān)督管理總局部門聯(lián)合調(diào)度，各地與相關(guān)金融機構(gòu)迅速行動，建機制、提名單、抓落實。
《證券日報》記者采訪了解到，在城市融資協(xié)調(diào)機制建立后，多家銀行積極響應(yīng)，通過成立“專項工作小組”、現(xiàn)場調(diào)研、開辟綠色通道、制定個性化措施等一系列舉措，推動項目貸款投放既“快”又“穩(wěn)”。
從數(shù)據(jù)的最直觀呈現(xiàn)來看，工商銀行截至2月22日，已對接約3800個項目，完成審批項目近100個，審批金額約400億元，并已在廣州、北京、蘇州、鄭州等25個城市，對接近40個項目，新增融資約80億元。截至目前，農(nóng)業(yè)銀行已累計對接超4000個項目，累計授信近500億元，貸款主體中，民營企業(yè)等非國有主體占比超過80%。中國銀行已經(jīng)批復(fù)及正在審批的項目超過100個，金額超過300億元，正在進行評估的項目近2500個。建設(shè)銀行已對接項目近3000個，已審批項目近百個，審批金額500多億元。民生銀行已收到融資協(xié)調(diào)機制推送項目867個。
從數(shù)據(jù)背后的實踐來看，各家銀行的具體做法各有特色。例如，在重慶，工商銀行通過成立“房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制工作小組”，組建房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)專屬審查團隊的方式，為“白名單”項目開辟授信審批綠色通道，實現(xiàn)對重慶市“白名單”項目的全覆蓋對接。
在安徽，農(nóng)業(yè)銀行聚焦保障購房人權(quán)益，實施“優(yōu)先受理，優(yōu)先調(diào)查，優(yōu)先審查，優(yōu)先審批”的“四優(yōu)先”工作機制，率先審批當(dāng)?shù)厥着鷧f(xié)調(diào)機制項目金額16.8億元。
為確保金融服務(wù)落實落地，中國銀行董事長葛海蛟2月27日至2月28日在四川成都、湖南長沙開展房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制專題調(diào)研，成立由行長擔(dān)任組長的總分行兩級工作專班，調(diào)配專業(yè)骨干力量高效組織項目評審，推動“白名單”項目融資取得新進展。
建設(shè)銀行、民生銀行等也紛紛成立專門的工作小組，積極與名單內(nèi)房地產(chǎn)項目做好對接，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程、提升辦理效率。
“從數(shù)據(jù)看，融資協(xié)調(diào)機制成效顯著，‘白名單’項目審批、資金發(fā)放等進度明顯加快，這有助于緩解房企資金壓力，促進房企加快建設(shè)與交房；同時，也有利于提振市場對房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的信心。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對《證券日報》記者表示。
中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬對《證券日報》記者表示，在政策推動下，商業(yè)銀行積極對接“白名單”項目，部分已經(jīng)開展貸款融資和貸款展期，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制快速落地。隨著商業(yè)銀行有序推進實施，預(yù)計“白名單”項目后續(xù)還有可能加速落地。
一視同仁 分類施策
在銀行落實房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的過程中，“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”被反復(fù)提及，這也是政策要求的內(nèi)容之一。對銀行而言，如何做到一視同仁，優(yōu)化貸款審批流程，是切實促進金融與房地產(chǎn)市場良性循環(huán)的關(guān)鍵所在。
對于清單中的項目，中國銀行選擇了分類施策、逐一甄別，也就是按照市場化、法治化原則進行項目評估。對正常開發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負債合理、還款來源有保障的項目，該行建立授信綠色通道，優(yōu)化審批流程、縮短審批時限，積極滿足合理融資需求；對開發(fā)建設(shè)暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式予以支持。
如果說中國銀行是在橫向維度做出分類，工商銀行的舉措則是在縱向維度進行分層。具體而言，工商銀行通過“快”與“穩(wěn)”的結(jié)合，區(qū)分集團與項目本身的風(fēng)險，更加精準(zhǔn)地一視同仁支持房企優(yōu)質(zhì)項目合理融資需求，防范項目交付風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對《證券日報》記者表示，在對待協(xié)調(diào)機制推送的“白名單”項目方面，商業(yè)銀行需按照市場化、法治化原則評估協(xié)調(diào)機制推送的白名單。在工作機制方面，商業(yè)銀行應(yīng)建立專門工作機制，優(yōu)化貸款審批流程，完善審批制度，細化盡職免責(zé)規(guī)定。
婁飛鵬認為，商業(yè)銀行在對房地產(chǎn)領(lǐng)域提供金融服務(wù)時，要重點研判其項目情況和融資主體現(xiàn)金流情況，關(guān)注風(fēng)險緩釋措施，對于符合銀行準(zhǔn)入條件的項目或者房地產(chǎn)企業(yè)，滿足其合理融資需求。
前期對協(xié)調(diào)機制項目審批一視同仁，后期對資金用途嚴格審查同樣有必要。監(jiān)管部門要求“確保資金全部用于項目開發(fā)建設(shè)，嚴防資金被挪用于購地、償還債務(wù)或其他投資”。
農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)部門工作人員對《證券日報》記者表示，對照清單內(nèi)項目，該行嚴格按照項目工程進度發(fā)放貸款。同時，加強貸款資金使用的全過程監(jiān)控，在嚴格執(zhí)行相關(guān)部門預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的前提下，按規(guī)定逐筆審核資金支出，確保資金全部用于項目開發(fā)建設(shè)。
婁飛鵬認為，銀行在準(zhǔn)入管理環(huán)節(jié)，需充分關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)和項目現(xiàn)金流情況，科學(xué)合理測算貸款資金規(guī)模，防止過度授信、過度融資。在貸款發(fā)放支付環(huán)節(jié)，做好受托支付，關(guān)注回款周期，根據(jù)項目資金流情況及時回收貸款。
在劉水看來，要加強貸款“發(fā)放—使用—償還”閉環(huán)管理，防止貸款被挪用，保障信貸資金安全。
58安居客研究院院長張波對《證券日報》記者表示，一方面，要重點做好資金的發(fā)放管理，專戶監(jiān)管。例如，根據(jù)工程進度進行相應(yīng)款項的撥付，做好流程上的把控，并對資金流向進行穿透式管理。另一方面，落實地方政府的監(jiān)管主體責(zé)任，而非僅有銀行把關(guān)，而是通過層層把關(guān)的方式，最大限度保障資金的安全性。
金融機構(gòu)需加快優(yōu)化業(yè)務(wù)流程
城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作為破解當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的有力抓手，是維護購房人合法權(quán)益的有效手段，也是完善房地產(chǎn)項目管理的重大創(chuàng)新，對促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮著重要作用。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家金融監(jiān)督管理總局2月29日聯(lián)合召開的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制工作視頻調(diào)度會議強調(diào)，按照協(xié)調(diào)機制“應(yīng)建盡建”原則，3月15日前，地級及以上城市要建立融資協(xié)調(diào)機制，既要高質(zhì)量完成“白名單”推送，又要高效率協(xié)調(diào)解決項目的難點問題。要嚴格按照標(biāo)準(zhǔn)做好項目篩選，經(jīng)金融機構(gòu)確認后形成第一批合格項目名單。金融機構(gòu)應(yīng)加快審核。
記者了解到，國有大行紛紛表示，將始終堅持大行擔(dān)當(dāng)，統(tǒng)籌全行進一步推動落實城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。同時，將持續(xù)做好金融服務(wù)保障性住房、超大特大城市城中村改造以及平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”相關(guān)工作，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
“在一系列政策措施推出后，政策成效逐步顯現(xiàn)，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。”婁飛鵬認為，就進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場而言，在支持供給、穩(wěn)定需求等方面還有政策空間。
周茂華同樣表示，此前出臺的一攬子穩(wěn)樓市政策措施仍有發(fā)揮空間，重點是各區(qū)域要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龉┬枨闆r，因城施策用好用足政策工具，穩(wěn)定預(yù)期，讓政策紅利持續(xù)釋放。后續(xù)要讓融資協(xié)調(diào)機制盡可能發(fā)揮最大效果，需要加強部門協(xié)同配合，降低信息不對稱。同時，金融機構(gòu)要加快優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，提升業(yè)務(wù)辦理效率等。
“在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的背景下。樓市政策還需長短期結(jié)合，共同推進市場不斷走向穩(wěn)定。”張波表示，從短期政策來看，一方面關(guān)注民生，“保交樓”以及降低“存量房貸”等政策切實落地，旨在提升居民的幸福感和獲得感。另一方面，加大對供需雙方的拉動，重點落實融資一視同仁及一線城市限購放松的政策，以解決開發(fā)商貸款難、購房者門檻高的問題。從長期政策來看，在居住品質(zhì)升級和保障覆蓋面擴大方面有很大發(fā)力空間。