業(yè)內(nèi)指出，土地一直是城市更新中的難點(diǎn)問題，近期多部門出臺支持政策，有望在復(fù)合土地利用、土地配置方式等方面迎來突破。
記者近日來到剛剛完成改造的北京市東城區(qū)天壇街道天壇東里南區(qū)，只見小區(qū)內(nèi)道路全面進(jìn)行了翻新硬化和鋪設(shè)、公共區(qū)域安裝了晾曬桿，整體居住品質(zhì)顯著提升。
天壇東里南區(qū)“樓齡”40余年，近年來出現(xiàn)不同程度的墻體脫落、上下水管線老化、公共區(qū)域設(shè)施破損、停車秩序混亂等困擾居民的問題。“街道2021年將這個(gè)小區(qū)的改造項(xiàng)目納入計(jì)劃，2022年10月啟動施工建設(shè)，2023年10月完工。”天壇街道辦事處副主任李俊健介紹，此次共對小區(qū)內(nèi)5棟高層建筑進(jìn)行了改造，涉及居民594戶，改造面積3.5萬平方米，“主要針對居民的訴求，包括粉刷樓梯間和外立面、樓內(nèi)上下水管線更新、道路鋪裝、綠化補(bǔ)建、智慧社區(qū)監(jiān)控安裝等。”
今年以來，以老舊小區(qū)改造為代表的城市更新加快推進(jìn)。據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2023年，全國計(jì)劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個(gè)、涉及居民865萬戶。根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)上報(bào)數(shù)據(jù)，1—10月份，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.28萬個(gè)、惠及居民870萬戶，按小區(qū)數(shù)計(jì)開工率99.6%。
與此同時(shí)，相關(guān)部門還進(jìn)一步補(bǔ)齊設(shè)施和服務(wù)短板，改善城市人居環(huán)境。近日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委《城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)工程實(shí)施方案》，在城區(qū)人口超過100萬的大城市優(yōu)先推進(jìn)，通過在城市社區(qū)、小區(qū)公共空間嵌入養(yǎng)老托育、社區(qū)助餐、家政便民、健康服務(wù)、體育健身等功能性設(shè)施和適配性服務(wù)，不斷完善社區(qū)功能。
“‘宜居城市’建設(shè)成為我國城市高質(zhì)量建設(shè)的主要目標(biāo)之一”，中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院總規(guī)劃師張菁說，社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施正是關(guān)注“宜居”城市中“人民”的發(fā)展需求，滿足居民對社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施從“有沒有”向“好不好”的需求轉(zhuǎn)變，是實(shí)現(xiàn)居民在“家門口”就近享有高品質(zhì)社區(qū)公共服務(wù)的重要舉措。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部建筑節(jié)能與科技司副司長張雁表示，下一步，將指導(dǎo)各地在城市更新中，統(tǒng)籌利用存量資源，合理確定建設(shè)工程，把社區(qū)設(shè)施落實(shí)落細(xì)。其中，在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中，將通過補(bǔ)建、購置、置換、租賃、改造等方式，完善配套設(shè)施，改善生活環(huán)境。在完整社區(qū)建設(shè)中，將聚焦“一老一小”服務(wù)設(shè)施短板，實(shí)施老年服務(wù)站、托兒所、幼兒園等一批建設(shè)項(xiàng)目。
值得注意的是，城市更新在建設(shè)、用地等方面迎來更多政策支持。近日，自然資源部印發(fā)《支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引（2023版）》，提出要以國土空間規(guī)劃為引領(lǐng)，在國土空間規(guī)劃體系內(nèi)強(qiáng)化城市更新的規(guī)劃統(tǒng)籌。上述實(shí)施方案明確，政府建設(shè)的社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施作為非營利性公共服務(wù)設(shè)施，在符合國土空間詳細(xì)規(guī)劃，不突破國家和地方相關(guān)政策技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的前提下，試點(diǎn)城市可結(jié)合實(shí)際放寬規(guī)劃條件，支持相關(guān)項(xiàng)目落地實(shí)施。
自然資源部空間規(guī)劃局副局長楊浚表示，為保障居民基本生活需求、補(bǔ)齊城市短板而實(shí)施的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施類項(xiàng)目，在對周邊不產(chǎn)生負(fù)面影響的前提下，可考慮其新增建筑規(guī)?？刹皇芤?guī)劃容積率指標(biāo)的制約。
“城市更新中土地一直是難點(diǎn)問題，部分地區(qū)處理土地歷史遺留問題成為城市更新面臨的第一道檻，在更新后復(fù)合土地或混合土地獲得方式、地價(jià)測算、使用年限、繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等具體操作方面問題也比較多。”中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所研究員黃征學(xué)說，此次相關(guān)部門政策在這些方面都有所涉及，有望在歷史遺留問題處置、復(fù)合土地利用、土地配置方式、土地稅費(fèi)計(jì)收、地價(jià)計(jì)收規(guī)則等方面有所突破。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此前土地的規(guī)劃、用途面臨剛性管制，很難調(diào)整，如果碎片化改造，又會導(dǎo)致土地利用效率較低。若在國土空間規(guī)劃體系內(nèi)強(qiáng)化城市更新的規(guī)劃統(tǒng)籌，對土地用途、功能以及容積率管控等進(jìn)行統(tǒng)籌，有利于“肥瘦搭配”，更好地把一些低效用地整合起來，為城市更新釋放空間，調(diào)動各方主體的積極性。
黃征學(xué)表示，本輪城市更新不同于政府包辦、大拆大建的方式，要建立“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與”的多主體協(xié)同模式，完善城市功能，提升城市品質(zhì)，增強(qiáng)城市發(fā)展活力。所以，本輪城市更新更加關(guān)注環(huán)境品質(zhì)提升、公共空間優(yōu)化等內(nèi)容。他建議，下一步，城市更新需要更多投資、稅收、土地等政策的協(xié)同配合。