限購“松綁”，疊加下半年推出的“認房不認貸”、二套房首付比例下調(diào)等樓市新政，對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生什么影響？本報記者進行了采訪。
多個二線城市全域放開限購
在限購政策下，居民買房除了要看自己的財力水平，還要看是否具備購房資格。8月25日，浙江嘉興發(fā)布21條房地產(chǎn)新政，明確自措施發(fā)布之日起，不再限制居民家庭購房套數(shù)，所有商品住房（含原限售房屋）不再限制轉(zhuǎn)讓。這一做法引起市場廣泛關(guān)注。此后，國內(nèi)多個大中城市陸續(xù)出臺相關(guān)政策，對原先執(zhí)行的房屋限購政策進行優(yōu)化調(diào)整。
有的城市明確取消住房限購政策。比如，湖北武漢取消二環(huán)線以內(nèi)住房限購政策，江蘇無錫提出在全市域取消限購政策。
多數(shù)熱點城市對住房限購政策進行了優(yōu)化。比如，四川成都出臺《關(guān)于進一步優(yōu)化政策措施促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出四川天府新區(qū)直管區(qū)、成都高新區(qū)南部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)繼續(xù)實施住房限購，統(tǒng)一為一個限購區(qū)域。其他區(qū)域不再審核購房資格。杭州市發(fā)布通知，明確杭州市住房限購范圍由此前的上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)、錢塘區(qū)、富陽區(qū)縮減為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)和濱江區(qū)。
據(jù)中指研究院監(jiān)測，9月以來各地放松限購政策主要涉及全面放開限購、縮小限購區(qū)域、針對特定面積段取消限購、針對人才或多孩家庭優(yōu)化限購等方面。分城市線看，目前國內(nèi)已有包括南京、蘇州、青島等在內(nèi)的二線及新一線城市宣布取消限購政策。在北上廣深這些一線城市特定區(qū)域，現(xiàn)有限購政策也作出了一定調(diào)整。比如上海市金山區(qū)明確，在濱海城區(qū)、高新社區(qū)及亭楓社區(qū)3個重點區(qū)域?qū)嵤┲攸c轉(zhuǎn)型區(qū)域人才購房政策。廣州提出調(diào)整住房限購政策實施區(qū)域范圍，非戶籍人口首套房購置的納稅社保年限從5年收縮至2年，同時解除黃埔、番禺、花都、白云區(qū)部分地區(qū)的限購。
“近期各地放松或取消住房限購政策，是房地產(chǎn)調(diào)控的手段之一。”首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池說，“房地產(chǎn)調(diào)控就是要根據(jù)不同時期的房地產(chǎn)供求關(guān)系，出臺相應政策措施，起到平衡供求關(guān)系、促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的作用。在樓市走熱、房價高企階段，限購政策的出臺在一定程度上抑制了投資需求；在樓市遇冷時，取消或放松限購有利于促進剛需和改善性需求釋放，進而起到提振樓市的作用。當前，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場供大于求，需要進一步釋放需求端潛力。各地因城施策調(diào)整限購政策，正是響應樓市最新變化的舉措，旨在提振市場信心，促進樓市回暖。”
部分城市出現(xiàn)樓市回暖跡象
多數(shù)城市限購政策調(diào)整已一月有余，房地產(chǎn)市場反應如何？
“9月7日南京宣布放松限購政策后，來咨詢二手房的客戶量明顯增長。有的客戶‘賣舊換新’，能享受一定比例的購房補貼。9月中旬以來，我?guī)Э吹目蛻糁芯陀袔捉M已經(jīng)成交了。”江蘇南京一名房產(chǎn)中介告訴記者。
據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局副局長蔣海琴介紹，南京出臺多項樓市政策，旨在滿足不同人群在不同階段的購房需求。從數(shù)據(jù)看，南京全市商品房的日均交易量、二手房新增客戶量及帶看量均出現(xiàn)增長，市場活躍度有所提升。
在放松住房限購政策的廣州，樓市也出現(xiàn)了一些回暖跡象。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，10月份，廣州新房網(wǎng)簽6521宗，環(huán)比上升43%，同比增長23%，創(chuàng)下近5個月新高。二手房交易方面，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，廣州的二手住宅網(wǎng)簽達9361宗，環(huán)比、同比分別增長約9.6%、41.3%。
部分城市調(diào)整限購政策正逢房地產(chǎn)“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，市場反應較為明顯。湖南中原研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年國慶期間長沙內(nèi)五區(qū)商品住宅成交1387套，成交面積19.76萬平方米，同比分別上漲22%、23%。
除了限購“松綁”，近期部分城市還推出了多項樓市配套政策，為剛需和改善性需求住房群體減輕購房負擔。
比如，河南鄭州提出下調(diào)住房貸款首付款比例，明確對于貸款購買商品住房（含存量住房）的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于30%。浙江寧波提出調(diào)整住房限售政策，優(yōu)化個人住房貸款套數(shù)認定標準，調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策并調(diào)整住房公積金貸款首付比例等。海南省住房公積金管理局發(fā)布通知，明確繳存職工家庭貸款購買新建自住住房，屬首套住房公積金貸款的，最低首付比例由30%調(diào)整為25%。
多項樓市新政疊加，促進樓市初現(xiàn)向好發(fā)展勢頭。國家統(tǒng)計局副局長盛來運表示，從房地產(chǎn)投資情況看，9月份房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)環(huán)比有所改善，房地產(chǎn)新開工面積降幅也有所收窄。從9月份70個大中城市商品住宅交易情況看，新房和二手房合計網(wǎng)簽數(shù)據(jù)在9月份當月轉(zhuǎn)正，環(huán)比增長2.8%，這是自4月份以來連續(xù)5個月下降后首次轉(zhuǎn)正。“從這些指標數(shù)據(jù)看，我們認為房地產(chǎn)的優(yōu)化政策作用在持續(xù)釋放，有一定積極效應。”盛來運說。
樓市仍存在政策優(yōu)化空間
業(yè)內(nèi)人士認為，近期多地推出多項房地產(chǎn)市場新政，短期內(nèi)對改善住房銷售起到了積極作用，也在一定程度上提振了市場信心。
中指研究院發(fā)布的《9月居民置業(yè)意愿調(diào)研報告》顯示，9月全國各地開始集中出臺放松政策，增加居民購房需求、降低居民購房成本、改善未來市場預期，帶動置業(yè)意愿提升。不過，該報告同時指出，9月居民置業(yè)意愿呈現(xiàn)先升后降的趨勢，認房不認貸、降低首付比例、高能級城市限購放松等重磅政策出臺后，帶動居民置業(yè)意愿呈現(xiàn)脈沖式提升，月初置業(yè)意愿達到39%，隨后居民置業(yè)意愿呈現(xiàn)快速回落，降至24%。
趙秀池分析，取消或放松限購等樓市政策有利于改善居民預期和購房意愿，但這種意愿是否會轉(zhuǎn)為購房行為，仍取決于家庭購房能力、收入水平和當?shù)胤績r走勢。
“要持續(xù)提振市場信心并促其轉(zhuǎn)化為購房行為，還需繼續(xù)調(diào)整過時的限購限貸限價限售等政策，疊加其他樓市利好政策，降低購房者的購房成本。”趙秀池說，“目前還未對限購政策作出調(diào)整的城市或區(qū)域，流入人口仍然較多，仍存在較多剛需和改善性住房需求。保持現(xiàn)有的限購政策，能避免這些城市對中小城市形成虹吸效應。而在部分房地產(chǎn)市場明顯供過于求的城市，可以適當取消或放松限購政策，以刺激住房需求。”
在易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進看來，目前部分一線城市的住房限購政策仍有優(yōu)化改善的空間。“上海金山區(qū)、廣州等地依據(jù)自身人口發(fā)展趨勢等因素，推出了具有針對性的購房政策，對提振樓市預期起到一定作用，但部分城市的中心城區(qū)仍在執(zhí)行限購政策，不便于二手房市場買賣換新，在一定程度上影響了樓市活躍度。接下來，一線城市可以針對郊區(qū)、新城區(qū)等地房源，進一步放松限購限售等政策，推進一線城市偏遠區(qū)域樓市交易，尤其是提升二手房市場活躍度，以滿足市民住房需求，促進樓市健康平穩(wěn)發(fā)展。”
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，今年房地產(chǎn)市場，總的看是“前高、中低、后穩(wěn)”，“認房不認貸”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了積極效果。“針對房地產(chǎn)市場形勢，國家作出了一系列重要部署，包括構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，實施保障性住房等‘三大工程’，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求等。我們將會同有關(guān)部門，指導地方認認真真落實好這些重大部署，努力滿足人民群眾的住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展。”倪虹說。