公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2021年以來(lái)，鄭州地產(chǎn)、上海臨港新片區(qū)投資控股（集團(tuán)）有限公司等企業(yè)在上交所市場(chǎng)共發(fā)行了111單募集資金用于保障房領(lǐng)域的公司債券，融資規(guī)模達(dá)637.4億元。

此外，在公募REITs市場(chǎng)上，上交所已有3單保障性租賃住房項(xiàng)目完成上市，凈回收資金共20.24億元，撬動(dòng)社會(huì)資金逾100億元，助力盤(pán)活企業(yè)存量保障性租賃住房相關(guān)資產(chǎn)。

市場(chǎng)看好房地產(chǎn)發(fā)展新模式

毫無(wú)疑問(wèn)，在政策暖風(fēng)頻吹的當(dāng)下，將資金投向保障房領(lǐng)域已成為大勢(shì)所趨。

2023年4月，中央政治局會(huì)議指出，要推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)保障性住房。

8月25日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》。近期，中央金融工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。

據(jù)悉，本次北京保障房中心在上交所完成了20億元公司債券發(fā)行。其中，品種一的期限為24年（3+3+3+3+3+3+3+3），發(fā)行規(guī)模10億元，票面利率2.92%；品種二的期限為10年，發(fā)行規(guī)模10億元，票面利率3.34%。上述兩期債券的全場(chǎng)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別達(dá)到了3.22倍和3.84倍，發(fā)行利率水平較低，市場(chǎng)認(rèn)可度較好。

記者了解到，作為北京市國(guó)資委全資控股企業(yè)，北京保障房中心是目前全國(guó)規(guī)模排名前列的保障性住房投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)，承擔(dān)著市級(jí)住房保障政策落地平臺(tái)和實(shí)施平臺(tái)職能，是北京市保障性住房建設(shè)和發(fā)展的主力軍。

“從本次發(fā)行結(jié)果來(lái)看，市場(chǎng)主體對(duì)保障房建設(shè)具有較高的熱情。金融機(jī)構(gòu)積極發(fā)揮合力，商業(yè)銀行、保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金、證券投資基金、證券公司等機(jī)構(gòu)積極參與認(rèn)購(gòu)，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)較為低迷的情況下，對(duì)提振市場(chǎng)信心，改善市場(chǎng)預(yù)期發(fā)揮了良好的示范作用。”主承銷商中信建投證券的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

一位房地產(chǎn)行業(yè)的資深研究人員在接受記者專訪時(shí)稱：“個(gè)人預(yù)計(jì)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將逐步呈現(xiàn)出保障房和商品房雙軌制運(yùn)行的格局。”

簡(jiǎn)而言之，即保障性住房將剝離金融屬性，回歸居住屬性，而商品住房將逐步取消限購(gòu)、限售等樓市調(diào)整政策，回歸商品屬性。未來(lái)，基本的剛性居住需求將主要由保障性住房來(lái)滿足，商品房則主要面向改善性需求，從供給側(cè)調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。

金融創(chuàng)新賦能保障房建設(shè)

值得一提的是，金融賦能保障房建設(shè)不僅體現(xiàn)在債券市場(chǎng)。

近日，國(guó)泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT”）獲得了中國(guó)證監(jiān)會(huì)及上海證券交易所正式受理。據(jù)悉，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT是全市場(chǎng)正式申報(bào)的規(guī)模最大的保租房REIT。

顯然，REITs支持保障房建設(shè)的規(guī)模和力度也在不斷加碼。而受到國(guó)家政策的鼎力支持，保障性租賃住房板塊作為公募REITs市場(chǎng)中又一條熱門(mén)“賽道”，必將吸引更多優(yōu)質(zhì)原始權(quán)益人紛至沓來(lái)，加入其中。

需指出，保障性租賃住房具有長(zhǎng)期持有、獲取穩(wěn)定租金回報(bào)的特性，與基礎(chǔ)設(shè)施REITs的要求高度契合。

“這也是我們積極擁抱金融創(chuàng)新的重要原因。”上海城投控股股份有限公司黨委副書(shū)記、董事長(zhǎng)張辰接受記者專訪時(shí)坦言，“通過(guò)本次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，能將幾乎沒(méi)有流動(dòng)性的保租房重資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可公開(kāi)上市交易的REITs基金份額，并引入公開(kāi)市場(chǎng)的權(quán)益類資金，為企業(yè)提供強(qiáng)大的融資支持，讓企業(yè)可以放下重資產(chǎn)投入的重?fù)?dān)，‘輕裝上陣’，更專注地投入到保租房項(xiàng)目的投資和運(yùn)營(yíng)之中。同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為新型金融工具也有助于強(qiáng)化上海城投各板塊之間的協(xié)同發(fā)展能力，形成疊加效應(yīng)，助力保租房業(yè)務(wù)板塊轉(zhuǎn)型為可持續(xù)發(fā)展的‘輕重并舉’的經(jīng)營(yíng)新亮點(diǎn)。”

多措并舉強(qiáng)化債市融資功能

“當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，發(fā)展長(zhǎng)期健康的模式迫在眉睫，推進(jìn)保障性住房建設(shè)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)過(guò)渡到高質(zhì)量發(fā)展階段的必然要求。”中信建投的相關(guān)負(fù)責(zé)人直言。

同時(shí)，市場(chǎng)也必須認(rèn)識(shí)到，保障房領(lǐng)域項(xiàng)目建設(shè)具有前期投資開(kāi)支大、期限長(zhǎng)的特點(diǎn)。“債券市場(chǎng)融資可幫助滿足發(fā)行人長(zhǎng)期限、大金額的資金需求，穩(wěn)定的融資本身也可以助力企業(yè)提升運(yùn)營(yíng)效率，增強(qiáng)企業(yè)開(kāi)展保障房業(yè)務(wù)的意愿和決心”。一位資深債券投行人士告訴記者。

國(guó)家高端智庫(kù)CDI研究員宋丁表示：“推進(jìn)保障性住房建設(shè)是一個(gè)道阻且長(zhǎng)的過(guò)程，但也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)過(guò)渡到高質(zhì)量發(fā)展階段的必經(jīng)之路。”

據(jù)記者了解，近年來(lái)，上交所始終高度關(guān)注并支持保障房建設(shè)領(lǐng)域企業(yè)的融資需求。一是于制度層面，明確支持主要從事保障房、超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)的債券發(fā)行人通過(guò)債券市場(chǎng)開(kāi)展融資；二是于市場(chǎng)組織層面，成立專項(xiàng)工作小組，排摸項(xiàng)目需求，通過(guò)發(fā)行主體調(diào)研等方式，積極對(duì)接，優(yōu)化主體融資安排；三是堅(jiān)持用好創(chuàng)新產(chǎn)品，推出保障性租賃住房REITs項(xiàng)目，支持企業(yè)盤(pán)活存量資產(chǎn)。

展望后續(xù)，交易所方面表示，將繼續(xù)貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于支持保障房建設(shè)的決策部署，在中國(guó)證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)下，協(xié)同各方支持保障房建設(shè)主體用好市場(chǎng)工具，在債券市場(chǎng)開(kāi)展融資，助力房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。