從調(diào)整規(guī)則看，上述大中型銀行基本一致，即，對于符合要求的存量個人住房貸款最低可調(diào)整至原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限，并按照三類情形分別進行調(diào)整。

上述銀行公布的申請方式和調(diào)整時間也趨同，即，原貸款發(fā)放時執(zhí)行所在城市首套房貸利率標(biāo)準的存量房貸，將于2023年9月25日集中批量調(diào)整合同貸款利率，客戶無需單獨申請。而“二套轉(zhuǎn)首套”、不良狀態(tài)存量貸款等其他情況則需要客戶單獨申請。

具體按三類情形分別調(diào)整

存量房貸利率調(diào)整范圍，主要涵蓋兩類貸款。比如，建設(shè)銀行提到，一是，2023年8月31日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款。二是，2023年8月31日前貸款發(fā)放或簽訂合同時，不符合首套住房標(biāo)準，但當(dāng)前借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，第一類貸款即購房時就認定為首套房貸，第二類貸款即購房時本來不屬于首套房貸，但“認房不用認貸”政策落地后，重新確定為首套房貸。

調(diào)整規(guī)則方面，上述銀行基本一致，大多按照三類情形分別進行調(diào)整。

以工商銀行為例，第一類為，2019年10月8日（不含當(dāng)日）前發(fā)放、已按中國人民銀行公告[2019]第30號要求轉(zhuǎn)換為貸款市場報價利率（LPR）定價的浮動利率貸款，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR不加點，原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限轉(zhuǎn)換后為LPR加點的，按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

第二類為，2019年10月8日（含當(dāng)日）至2022年5月14日（含當(dāng)日）發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價的浮動利率貸款，最低可調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限LPR不加點，原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR的，按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

第三類為，2022年5月14日（不含當(dāng)日）后發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價的浮動利率貸款，最低可調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限LPR-20BP，原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR-20BP的，按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

“從幅度看，此次存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅約為80基點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人還款支出每年超過5000元。”招聯(lián)首席研究員董希淼對《證券日報》記者表示，根據(jù)測算，此次存量首套房貸利率調(diào)整將惠及約4000萬戶、上億名居民。

主要采取變更貸款利率方式

從調(diào)整方式來看，上述銀行較為一致。存量首套住房貸款客戶無需申請，將于2023年9月25日集中調(diào)整。比如，中國銀行表示，存量首套住房貸款客戶無需申請，該行將于2023年9月25日集中調(diào)整，利率調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計算。

董希淼表示，從國有大行公告內(nèi)容來看，多數(shù)情況下借款人無需主動發(fā)起申請，特殊情況下借款人應(yīng)直接找銀行溝通協(xié)商。需要提醒的是，無論是何種調(diào)整方式，借款人均無必要通過按揭中介或者其他外部機構(gòu)來操作，更不需要再花額外的錢去曲線辦理。

“特殊情況”即“二套轉(zhuǎn)首套”等其他情況。以工商銀行為例，其公告稱，“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸，需由客戶向該行主動申請利率調(diào)整，經(jīng)審核符合條件后按調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。此外，當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準利率定價的存量房貸，需由客戶向工商銀行主動申請利率調(diào)整，先按照中國人民銀行公告[2019]第30號相關(guān)要求轉(zhuǎn)換為LPR定價的浮動利率貸款，再按調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。

此外，交通銀行也提到，對于2023年8月31日（含）前已簽訂合同但未發(fā)放的首套房貸，或存量首套房貸中涉及貼息方案及分階段還款等情形，可于2023年9月25日起向貸款經(jīng)辦機構(gòu)申請，經(jīng)審核確認后，可按本公告規(guī)定進行調(diào)整。

“存量房貸利率下降有助于降低居民負擔(dān)，提升居民消費意愿。對于商業(yè)銀行而言，降低存量房貸利率亦可一定程度減緩居民提前還貸情況。隨著國有大行公布調(diào)降細則，其他銀行也將推動相關(guān)舉措落地，預(yù)計符合條件的存量房貸將相繼迎來下調(diào)，進一步釋放居民消費潛力。” 中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對記者表示。