存量房貸利率下調(diào)？
多家銀行：未收到通知
為進(jìn)一步了解各大銀行對(duì)存量房貸利率的相關(guān)業(yè)務(wù)安排，7月18日，記者咨詢了六大行及招商銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行等多家股份銀行，受訪銀行普遍向記者表示，已經(jīng)關(guān)注到市場(chǎng)有關(guān)存量住房貸款利率調(diào)整的新聞報(bào)道，但是目前尚未接到有關(guān)部門的正式通知或政策文件，該行將積極與監(jiān)管部門做好溝通對(duì)接，如有正式要求或方案，將第一時(shí)間跟進(jìn)并做好貫徹落實(shí)。
其中，部分銀行表示，如果有進(jìn)一步的房貸合同變更訴求，可以聯(lián)系原貸款機(jī)構(gòu)咨詢。如果想了解分行的具體執(zhí)行情況，可以聯(lián)系貸款行進(jìn)行核實(shí)。
（截圖自中國(guó)工商銀行客戶服務(wù)微信公眾號(hào)）
最近一段時(shí)間，提前償還個(gè)人住房貸款受到網(wǎng)友熱議。7月14日，在2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，個(gè)人房貸提前還款客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益也有一定的影響，按照市場(chǎng)化、法治化原則，人民銀行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。
對(duì)此，招聯(lián)金融首席研究員董希淼在采訪中表示：“這是近期金融管理部門第一次對(duì)存量房貸利率調(diào)整作出直接表態(tài)。根據(jù)人民銀行表態(tài)，存量房貸利率調(diào)整可以有兩種做法——直接降（變更合同條款）、間接降（貸款以新?lián)Q舊）。當(dāng)然，貸款置換原則上應(yīng)限于本行，不應(yīng)鼓勵(lì)跨行‘轉(zhuǎn)按揭’。”
光大證券固收首席分析師張旭認(rèn)為，綜合資金來源和運(yùn)用端的情況來看，降低存量房貸利率有助于遏制提前還貸勢(shì)頭，并支持消費(fèi)的恢復(fù)和擴(kuò)大。需要說明的是，無論采取哪種方式（降低存量房貸利率），都不會(huì)是行政命令式的，而是以市場(chǎng)化、法治化為原則。
存量房貸利率下調(diào)有多大空間？
專家：全面下調(diào)可能性低 可嘗試階段性、部分下調(diào)
近年來，銀行業(yè)凈息差承壓，利潤(rùn)增長(zhǎng)壓力較大。在此背景下，全面下調(diào)可能性幾何？下調(diào)存量房貸利率有多大空間？
中泰證券戴志鋒團(tuán)隊(duì)在研報(bào)中表示：“復(fù)盤2008年-2009年存量房貸利率調(diào)整情況，與今年情況相似，均是銀行與個(gè)人自主協(xié)商變更合同約定，或是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。據(jù)我們測(cè)算，2008年、2009年享受存量房貸利率置換的比例小于6%。中性假設(shè)下，按照30%的存量房貸利率調(diào)降80個(gè)基點(diǎn)計(jì)算，每年個(gè)人負(fù)債支出可節(jié)約850億元，對(duì)銀行息差影響為3個(gè)基點(diǎn)，營(yíng)收影響為1.5%，利潤(rùn)影響為3.3%。在市場(chǎng)化協(xié)商和博弈過程中，考慮到個(gè)人的資金還款能力，預(yù)計(jì)存量房貸利率下調(diào)比例不會(huì)很大。另外，‘因城施策’已實(shí)施多年，統(tǒng)一全面調(diào)整的難度較大，存量房貸利率全面下調(diào)的可能性較低。”
董希淼指出，市場(chǎng)化、法治化原則下，存量房貸利率下調(diào)與否決定權(quán)仍然在銀行。從操作上看，董希淼建議，可在人民銀行指導(dǎo)下，通過市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，引導(dǎo)銀行降低部分存量房貸利率，對(duì)利率偏高的存量房貸制定額外打折或減少加點(diǎn)等惠民政策。在執(zhí)行過程中，可以不用區(qū)分地域、首套房還是二套房、固定利率還是浮動(dòng)利率，各地可以通過市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制來召集銀行商討，形成一定的標(biāo)準(zhǔn)并加以實(shí)施。
“進(jìn)一步降低存量房貸利率，將進(jìn)一步壓縮銀行利潤(rùn)空間。如何既讓廣大借款人受益，又最大程度降低對(duì)銀行的影響，需要綜合考量、有序推進(jìn)?？紤]到銀行近年來持續(xù)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利壓力較大，上述措施可為階段性措施，暫定實(shí)施3年，3年之后視情況再研究。”董希淼表示：“降低存量房貸利率，并非房貸利率‘一降到底’，綜合考慮各方訴求，階段性、部分下調(diào)存量房貸利率更為可行。”
董希淼指出，對(duì)于銀行而言，主動(dòng)讓利不僅可以更好地履行社會(huì)責(zé)任、促進(jìn)消費(fèi)，還有助于留住更多存量客戶。他建議，銀行不要給購(gòu)房者提前還款設(shè)置過多障礙。在實(shí)際操作中，客戶提前還款是否繳納違約金、補(bǔ)償金，主要還是要看相關(guān)房貸合同的約定。