接受采訪的專家表示，兩部門發(fā)文意義重大，拓寬項目試點類型、調(diào)整項目要求，將有力推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，推動REITs市場質(zhì)的有效提升和量的合理增長。

助力擴(kuò)內(nèi)需

盤活消費基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)

此次《通知》最大的亮點在于，將消費基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)納入REITs試點范圍。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。項目用地性質(zhì)應(yīng)符合土地管理相關(guān)規(guī)定。

專家認(rèn)為，支持增強(qiáng)消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs，有助于盤活消費基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，助力增強(qiáng)消費的基礎(chǔ)作用。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對《證券日報》記者表示，線下消費場景對于拉動居民消費的作用不言而喻，將消費基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)納入REITs試點范圍，有助于引入社會資本參與線下消費場景投資，通過打造消費者喜愛的線下消費空間增加居民消費。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受《證券日報》記者采訪時亦表示，支持消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，發(fā)揮消費的基礎(chǔ)性作用，利于宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。

目前，我國已上市REITs25只，募集資金超過800億元，項目涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產(chǎn)類型。對于REITs市場而言，隨著消費基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)納入，將進(jìn)一步豐富REITs底層資產(chǎn)類型，為REITs市場擴(kuò)容注入新動能。

明明表示，“發(fā)行上市新類型REITs可以豐富投資者可投標(biāo)的，對REITs行穩(wěn)致遠(yuǎn)起到積極作用。”

劉水表示，一方面監(jiān)管部門擴(kuò)大了REITs標(biāo)的資產(chǎn)領(lǐng)域，豐富了標(biāo)的資產(chǎn)；另一方面這也標(biāo)志著REITs發(fā)行從試點進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展階段，對于降低企業(yè)杠桿率、盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資、增加投資渠道均有重要意義。

此外，《通知》對商品住宅地產(chǎn)作出了明確限制。“此前，在推進(jìn)保障性租賃住房REITs試點時，通過發(fā)文的方式，對發(fā)起主體、回收資金用途等方面構(gòu)建了有效隔離機(jī)制。此次推進(jìn)試點也嚴(yán)格落實發(fā)起主體、回收資金用途等隔離機(jī)制有關(guān)要求，切實落實‘房住不炒’精神。”接近監(jiān)管層人士告訴《證券日報》記者。

平衡投融資

推動更多項目發(fā)行上市

此次，證監(jiān)會和發(fā)改委還分類調(diào)整項目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求。對于特許經(jīng)營權(quán)類項目，明確要求內(nèi)部收益率（IRR）不低于5%；對于產(chǎn)權(quán)類項目，將分派率要求從4%降低到不低于3.8%。

據(jù)上述接近監(jiān)管層人士介紹，REITs試點初期，證監(jiān)會堅持高標(biāo)準(zhǔn)、穩(wěn)起步，明確了適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)設(shè)施項目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求，在項目篩選推薦環(huán)節(jié)，相關(guān)規(guī)則中明確“基礎(chǔ)設(shè)施項目預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%”；在發(fā)行環(huán)節(jié)，要求以發(fā)行價格計算的分派率原則上在4%以上。

“試點啟動以來，隨著市場利率中樞的下行，上述分派率要求一定程度上影響REITs市場的價格發(fā)現(xiàn)功能和企業(yè)參與積極性，同時也不太契合特許經(jīng)營權(quán)類項目的收益特征。”上述接近監(jiān)管層人士表示，為進(jìn)一步優(yōu)化價格發(fā)現(xiàn)功能，提升發(fā)起人的參與意愿，增加合格資產(chǎn)規(guī)模，同時平衡好投融資兩端利益、兼顧市場各方需求，此次《通知》明確，對于產(chǎn)權(quán)類項目，擬將分派率要求整體微調(diào)為3.8%；對于特許經(jīng)營權(quán)類項目，擬明確使用IRR作為準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，要求IRR原則上不得低手5%。

明明表示，對于特許經(jīng)營權(quán)REITs而言，由于剩余期限內(nèi)的資產(chǎn)市場價值將逐年遞減并趨于零，原資產(chǎn)和新購入資產(chǎn)在運(yùn)營年數(shù)上的差異，或影響分派收益率的大小，因此通過IRR這一指標(biāo)對該類型REITs的收益進(jìn)行衡量具有現(xiàn)實意義。綜合來看，項目收益率要求的微調(diào)既有助于推動更多資產(chǎn)滿足申報條件，同時又能夠保證新上市資產(chǎn)在收益方面的吸引力。

此外，為鼓勵更多保障性租賃住房REITs項目發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”，同步適當(dāng)降低了首發(fā)項目資產(chǎn)規(guī)模不低于10億元的門檻要求，明確首次發(fā)行保障性租賃住房REITs項目，當(dāng)期目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值不低于8億元，可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。

“由于各地保障性租賃住房項目的總體規(guī)模偏小，將當(dāng)期目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值門檻下調(diào)至8億元，有助于推動更多保障性租賃住房項目符合發(fā)行要求。”明明表示，而對于可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模要求不低于首發(fā)規(guī)模的2倍，也能保證保障性租賃住房項目原始權(quán)益人的擴(kuò)募能力，上市之后通過擴(kuò)募的方式既能夠進(jìn)一步擴(kuò)大項目總規(guī)模，還有助于盤活存量資產(chǎn)，促進(jìn)保障性租賃住房有效投資。

劉水亦表示，調(diào)整后有助于降低保障性租賃住房REITs發(fā)行門檻，鼓勵更多機(jī)構(gòu)發(fā)行，促進(jìn)保障性租賃住房良性經(jīng)營和發(fā)展。

增強(qiáng)可預(yù)期性

提高申報推薦效率

此外，本次發(fā)改委優(yōu)化項目推薦流程，將在5個工作日內(nèi)做出受理或不予受理反饋，在項目正式受理3個月內(nèi)完成項目推薦；證監(jiān)會進(jìn)一步優(yōu)化審核注冊流程。

“按照優(yōu)化推薦程序、明確時限要求、增強(qiáng)可預(yù)期性的有關(guān)要求，證監(jiān)會會同國家發(fā)展改革委推出提高申報推薦效率的系列舉措，進(jìn)一步完善審核注冊機(jī)制，優(yōu)化審核注冊流程，同時明確大類資產(chǎn)準(zhǔn)入等標(biāo)準(zhǔn)。”上述接近監(jiān)管人士表示。

明明表示，此次證監(jiān)會和發(fā)改委發(fā)文，對REITs發(fā)行的全生命周期都作了指導(dǎo)和要求，包括注重項目前期培育、規(guī)范申報推薦流程、發(fā)揮各參與主體作用、加強(qiáng)回收資金運(yùn)用監(jiān)管和項目運(yùn)營管理。

“這將有助于從各維度為REITs實現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行提供支持，進(jìn)而推動REITs市場向著成熟健全的方向發(fā)展。”明明說。

劉水表示，完善項目推薦流程、審核注冊機(jī)制等，有利于發(fā)行主體及中介機(jī)構(gòu)等改善經(jīng)營，進(jìn)行相關(guān)準(zhǔn)備活動，有利于提高發(fā)行效率，是推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行的內(nèi)在要求，將有助于推動REITs市場快速健康發(fā)展。

《通知》還注重加強(qiáng)市場體系建設(shè)，提出推動擴(kuò)募發(fā)行常態(tài)化；擴(kuò)大市場參與主體范圍，支持優(yōu)質(zhì)保險資產(chǎn)管理公司等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點，允許符合條件的機(jī)構(gòu)參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

此外，《通知》提出，加強(qiáng)二級市場建設(shè)，適時推出REITs實時指數(shù)等。

據(jù)上述接近監(jiān)管層人士介紹，首批擴(kuò)募項目近期有望落地。