業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于信托擁有自身逆周期優(yōu)勢，在《通知》的鼓勵下，可以有效支持房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。但未來房地產(chǎn)信托監(jiān)管的大方向不會發(fā)生改變，監(jiān)管總體上對房地產(chǎn)信托的要求依然保持審慎態(tài)度。信托機構(gòu)依然需要加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)房地產(chǎn)信托的良性發(fā)展。

并非實質(zhì)性的監(jiān)管導(dǎo)向轉(zhuǎn)變

記者梳理《通知》發(fā)現(xiàn)，其中主要從兩個方面對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作出了政策指引，一是支持信托貸款存量融資合理展期，二是對信托支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需提出了范圍限定。

《通知》鼓勵信托公司等金融機構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)格落實資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風(fēng)險防控的基礎(chǔ)上，按市場化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。

“房地產(chǎn)信托一直是房企融資的重要渠道之一，由于房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險上升，近年來房地產(chǎn)信托進入雷區(qū)，信托業(yè)也因此受到較大影響。”中央財經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員、內(nèi)蒙古銀行研究發(fā)展部總經(jīng)理楊海平對記者表示，《通知》及其前后出臺的房地產(chǎn)企業(yè)融資政策，將改善房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的流動性狀況。對信托公司而言，為解決房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提供了空間，一定程度上減緩了經(jīng)營壓力。

對于未來房地產(chǎn)信托是否會有所回暖，某大型信托管理層人士對記者表示，“新規(guī)在一定程度上限定了房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)范圍，對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的大方向、大原則作出了指導(dǎo)，但并不是實質(zhì)性的監(jiān)管導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)在房地產(chǎn)信托出現(xiàn)較多風(fēng)險暴露，投資者相對審慎，市場也不支持房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。”

未來發(fā)展聚焦三大方向

雖然政策對房地產(chǎn)信托有所放松，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為傳統(tǒng)的融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不可能再度大量回歸，同時房地產(chǎn)信托機構(gòu)面臨著較大的轉(zhuǎn)型壓力。

興業(yè)信托相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，伴隨房企融資全面收緊，部分高杠桿、高負(fù)債中小房地產(chǎn)民企和大型民企均先后出現(xiàn)無力償還債務(wù)的情況，導(dǎo)致2021年以來房地產(chǎn)信托違約金額顯著提升。目前來看，房地產(chǎn)信托存量規(guī)模仍然較大，未來房地產(chǎn)信托風(fēng)險出清壓力仍然較大。信托公司要想化危為機，應(yīng)該做好“業(yè)務(wù)加減法”，盡快擺脫“非標(biāo)”束縛以贏得競爭主動，重新構(gòu)建業(yè)務(wù)組合和發(fā)展增長點。

此次新規(guī)在房地產(chǎn)信托的增量業(yè)務(wù)和轉(zhuǎn)型方向上給出了明確的三個類別指引，主要是“保交樓”的配套金融支持、受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置和住房租賃金融。

用益金融信托研究院研究員喻智對記者表示，在做好“保交樓”金融服務(wù)方面，新規(guī)鼓勵金融機構(gòu)為專項借款支持項目提供新增配套融資支持。在“一樓一策”和“后進先出”的政策支持下，信托公司可以選擇風(fēng)險相對可控的地產(chǎn)項目，配合“保交樓”專項借款，提供配套融資以盤活項目。

其次，在做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置方面，喻智認(rèn)為，信托可以為出險項目的房地產(chǎn)并購提供資金支持，包括以房地產(chǎn)紓困基金或其子公司為承擔(dān)主體的并購貸款；還可以通過股權(quán)收購或認(rèn)購新增股權(quán)的形式開展相關(guān)業(yè)務(wù)，推動加快資產(chǎn)處置。在支持住房租賃金融方面，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）預(yù)期將成為房地產(chǎn)信托展業(yè)的藍海。

需注意的是，信托機構(gòu)在接下來的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展方面也面臨著一定挑戰(zhàn)。百瑞信托研究發(fā)展中心研究員謝運博對記者表示，一是在前期房地產(chǎn)市場發(fā)展低迷的背景下，部分信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)已相對謹(jǐn)慎，未來信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，仍應(yīng)始終做好風(fēng)險控制工作，避免新增風(fēng)險項目。二是當(dāng)前信托公司仍需按照相關(guān)監(jiān)管要求，落實房地產(chǎn)信托規(guī)模管控的要求，房地產(chǎn)信托規(guī)模的新增仍面臨一定的制約。

對于未來房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展方向，普益標(biāo)準(zhǔn)研究員董丹濃對記者表示，未來支持高周轉(zhuǎn)、高杠桿的房地產(chǎn)信托不會再大量出現(xiàn)，政策性、改善型、功能型、價值型的業(yè)務(wù)將是未來房地產(chǎn)信托的主流，房地產(chǎn)信托有望以此為新的起點恢復(fù)業(yè)務(wù)規(guī)模，成為信托業(yè)中長期業(yè)務(wù)支撐之一。