分析機(jī)構(gòu)表示，與房貸利率掛鉤的5年期LPR降幅遠(yuǎn)超1年期，表明定向支持樓市是當(dāng)前“降息”政策的重點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)盡快企穩(wěn)回暖已成為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤的關(guān)鍵；預(yù)計(jì)未來LPR還有一定下調(diào)空間，其中5年期品種將延續(xù)更大幅度下調(diào)勢頭。
LPR如期下調(diào)，非對稱降息仍引關(guān)注
8月22日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新一期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。與上一期相比，1年期LPR下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)，5年期下調(diào)了15個(gè)基點(diǎn)。
LPR由“MLF利率+銀行加點(diǎn)”形成。在8月15日央行宣布MLF利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)之后，市場對LPR利率聯(lián)動(dòng)下調(diào)已經(jīng)有了充分預(yù)期。因?yàn)閺倪^往經(jīng)驗(yàn)來看，自2019年8月LPR新機(jī)制實(shí)施以來，每次MLF下調(diào)，當(dāng)月LPR都會(huì)隨之下調(diào)。
不過，此次LPR下調(diào)仍有值得關(guān)注之處。首先，以往MLF下調(diào)時(shí)，1年期LPR都會(huì)與之相同幅度下調(diào)，而此次1年期LPR下調(diào)幅度小于MLF，為歷史首次。
民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示此舉主要是為了“防套利”。“此前（1年期LPR）3.7%的水平已偏低，若再考慮信貸供需矛盾加大、銀行應(yīng)投盡投下對優(yōu)質(zhì)企業(yè)的貸款利率點(diǎn)差壓降，流動(dòng)資金貸款利率水平或更低，甚至與部分定期存款定價(jià)形成倒掛。”溫彬稱，“在此情況下，若繼續(xù)引導(dǎo)1年期LPR大幅下調(diào)，容易加劇企業(yè)的套利行為，偏離政策初衷。”
另一個(gè)值得關(guān)注之處在于，與房貸利率掛鉤的5年期LPR下調(diào)幅度遠(yuǎn)超1年期和當(dāng)月MLF下調(diào)幅度，即LPR兩個(gè)品種“非對稱降息”。
今年5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，將首套房貸利率下限由“不低于相應(yīng)期限LPR”調(diào)整為“不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)”。此次5年期LPR下調(diào)后，首套房貸利率最低可至4.1%。
以往LPR的兩個(gè)品種也有過非對稱降息，但都是“1年期降得多、5年期降得少”，主要是為了貫徹“房住不炒”。此次“5年期降得多、1年期降得少”，也是歷史首次。
東方金誠首席宏觀分析師王青表示，此次5年期LPR降幅大于1年期，表明定向支持樓市是當(dāng)前降息政策的重點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)盡快企穩(wěn)回暖已成為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤的關(guān)鍵。
溫彬也表示，規(guī)模龐大、上下游鏈條眾多且與居民資產(chǎn)負(fù)債表密切相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)對穩(wěn)經(jīng)濟(jì)頗為重要，關(guān)系到寬信用落地的效果和進(jìn)程。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍然低迷的環(huán)境下，通過5年期LPR下調(diào)來帶動(dòng)房貸利率調(diào)降，成為扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期、促進(jìn)樓市回暖的重要一環(huán)。
未來房貸利率仍有進(jìn)一步下調(diào)空間
進(jìn)入下半年以來，受到多地爛尾樓停貸潮事件影響，市場信心受挫。樓市在5、6月份呈現(xiàn)出的回暖態(tài)勢，在7月份再度降溫。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降6.4%，降幅比1-6月份擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)；7月份70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)中，無論新房還是二手房，環(huán)比下降的城市均比6月增多。
8月18日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“完善市場化利率形成和傳導(dǎo)機(jī)制，發(fā)揮貸款市場報(bào)價(jià)利率指導(dǎo)作用，支持信貸有效需求回升，推動(dòng)降低企業(yè)綜合融資成本和個(gè)人消費(fèi)信貸成本”。有分析機(jī)構(gòu)表示，由于居民房貸屬于個(gè)人消費(fèi)信貸，因此此次會(huì)議實(shí)際上著重強(qiáng)調(diào)了要推動(dòng)降低居民房貸利率。
“房貸利率需要進(jìn)一步降低向歷史低點(diǎn)靠攏。”溫彬表示，參照歷史最低水平，2008年底首套房貸款利率達(dá)到4.158%（5.94%*0.7），個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率4.34%，當(dāng)前兩項(xiàng)指標(biāo)分別為4.25%、4.62%，因此仍分別有10基點(diǎn)、28基點(diǎn)的調(diào)降空間。
王青表示，鑒于推動(dòng)樓市回暖正在成為提振信貸需求，改善市場預(yù)期，緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力的關(guān)鍵，接下來5年期LPR報(bào)價(jià)會(huì)延續(xù)更大幅度下調(diào)勢頭。“我們估計(jì)，年內(nèi)5年期LPR報(bào)價(jià)還有15至20個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)空間。”他表示，“考慮到未來一段時(shí)間市場利率仍將處于較低水平，我們判斷接下來報(bào)價(jià)行有動(dòng)力在MLF利率不動(dòng)的條件下，壓縮LPR報(bào)價(jià)加點(diǎn)。”