三句話，道盡頭部房企對(duì)行業(yè)當(dāng)下和未來(lái)的清醒認(rèn)知，亦描繪出了前行的努力方向。對(duì)此，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，土地紅利、金融紅利后的管理紅利時(shí)代，靠規(guī)模高速增長(zhǎng)帶來(lái)利潤(rùn)紅利時(shí)代已不再。接下來(lái)，行業(yè)將整體進(jìn)入穩(wěn)健發(fā)展階段，審慎經(jīng)營(yíng)是第一位，非房開(kāi)（非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）業(yè)務(wù)非常有機(jī)會(huì)成為盈利點(diǎn)。

記者參加完30多場(chǎng)標(biāo)桿房企2021年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)后發(fā)現(xiàn)，除了集體降杠桿是頭等大事外，還有兩個(gè)重點(diǎn)認(rèn)知，一是房地產(chǎn)行業(yè)已告別高毛利率時(shí)代，短期內(nèi)利潤(rùn)回升無(wú)望，房企將低速前行；二是房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分賽道時(shí)代來(lái)臨，多家頭部房企重新調(diào)整第二增長(zhǎng)曲線業(yè)務(wù)比例，附屬品上升為香餑餑。

行業(yè)利潤(rùn)率整體回落

2021年，房地產(chǎn)行業(yè)激進(jìn)擴(kuò)張的隱患逐漸浮出水面。

即便是多年自律的“優(yōu)等生”，依然陷入了“增收不增利”的漩渦。被業(yè)內(nèi)視為“利潤(rùn)王”的中海地產(chǎn)，上半年毛利率和凈利潤(rùn)率出現(xiàn)雙降，萬(wàn)科更是13年來(lái)首次在中期業(yè)績(jī)中出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑的情況。頭部房企尚且如此，中小房企的盈利能力可想而知。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，54家房企凈利潤(rùn)率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%，五年來(lái)首次跌破至10%以下。

“毛利率下降屬于行業(yè)趨勢(shì)。”龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼表示，在限價(jià)的大環(huán)境下，20%-25%的毛利率可能是未來(lái)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)，這會(huì)讓行業(yè)更加穩(wěn)健持續(xù)地發(fā)展。

正如花樣年董事會(huì)主席潘軍所言，過(guò)去大家唯規(guī)模論，認(rèn)為規(guī)模越大越安全，現(xiàn)在則強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流和利潤(rùn)。

那么，利潤(rùn)都去哪了？祝九勝將萬(wàn)科凈利潤(rùn)下滑歸結(jié)于三方面的原因：一是銷售規(guī)模增長(zhǎng)有限；二是毛利率下降較快；三是轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的效果還沒(méi)有真正體現(xiàn)出來(lái)。

“2017年以來(lái)的高地價(jià)和限房?jī)r(jià)并行狀態(tài)，導(dǎo)致企業(yè)毛利水平持續(xù)承壓。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水認(rèn)為。

潘浩也稱，當(dāng)前房企結(jié)算項(xiàng)目由2016年至2018年高溢價(jià)土地項(xiàng)目構(gòu)成，彼時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展蓬勃，土地市場(chǎng)活躍，高溢價(jià)土地及“地王級(jí)”項(xiàng)目頻出，而這批土地進(jìn)入銷售周期遇上監(jiān)管升級(jí)，在限價(jià)銷售等政策環(huán)境下，房企地售比高企（土地費(fèi)用占銷售價(jià)格比重），影響了房企整體的利潤(rùn)水平。

何時(shí)重回上行通道？業(yè)內(nèi)共識(shí)是，從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)維持在一個(gè)相對(duì)比其他行業(yè)社會(huì)平均利潤(rùn)率更高的平均利潤(rùn)率水平。

“地產(chǎn)行業(yè)將不會(huì)再有暴利，邁進(jìn)管理紅利、品牌紅利時(shí)代后，行業(yè)進(jìn)入全方位高強(qiáng)度競(jìng)爭(zhēng)階段，利潤(rùn)率回落是發(fā)展的必然，預(yù)計(jì)明年年底這一輪回落會(huì)見(jiàn)底。”旭輝控股董事局主席林中表示。

重新認(rèn)識(shí)第二增長(zhǎng)曲線

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)不可逆地走下高利潤(rùn)神壇，房企們不僅將精細(xì)化管理視為圭臬，更在努力尋找、培育第二增長(zhǎng)曲線，這些過(guò)去的附屬品變成了主航道業(yè)務(wù)，但非房開(kāi)業(yè)務(wù)已經(jīng)具備一定收入規(guī)模的企業(yè)仍不多。

龍湖集團(tuán)算一個(gè)。2021年上半年，龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入87.8億元，較去年同期增長(zhǎng)49%。如今，龍湖集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房、智慧服務(wù)等業(yè)務(wù)均已躋身行業(yè)頭部，房屋租售、房屋裝修及產(chǎn)城、醫(yī)養(yǎng)等業(yè)務(wù)，也開(kāi)始貢獻(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入。上半年，龍湖集團(tuán)在商業(yè)、租賃住房等航道均提出了輕資產(chǎn)輸出戰(zhàn)略，提升增值收益。

在龍湖看來(lái)，如果開(kāi)發(fā)引擎代表當(dāng)下，服務(wù)引擎則代表公司未來(lái)。另?yè)?jù)接近龍湖集團(tuán)的人士透露，吳亞軍定下的服務(wù)引擎業(yè)務(wù)目標(biāo)是30%增長(zhǎng)，遠(yuǎn)高于開(kāi)發(fā)引擎業(yè)務(wù)目標(biāo)。同時(shí)，每年將銷售額的15%投入非房開(kāi)業(yè)務(wù)是鐵律，內(nèi)部更是設(shè)立創(chuàng)新型點(diǎn)心業(yè)務(wù)。

世茂集團(tuán)也算一個(gè)。2021年上半年，世茂集團(tuán)非房開(kāi)收入為66億元，許世壇稱未來(lái)三年目標(biāo)是150億元，同時(shí)考慮拆分細(xì)分業(yè)務(wù)板塊上市。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，在很多房企內(nèi)部，非房開(kāi)業(yè)務(wù)不再是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的附屬品，重視程度和投入規(guī)模都遠(yuǎn)勝以往。

“多元化的發(fā)展是思路是好的，是房企順勢(shì)而為的發(fā)展方向。當(dāng)前很多非房開(kāi)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率水平已經(jīng)超過(guò)房開(kāi)業(yè)務(wù)，非房開(kāi)業(yè)務(wù)可以拉升房企整體利潤(rùn)水平。”潘浩表示，但因自身體質(zhì)存在差異，未必適合每一家企業(yè)，需結(jié)合自身戰(zhàn)略做選擇。

“部分房企已經(jīng)探索出了成功的‘住宅+多元業(yè)務(wù)’的多輪驅(qū)動(dòng)模式。”劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)行業(yè)進(jìn)入全面競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，一方面房企需要強(qiáng)基固本、精細(xì)化管理提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)效；另一方面應(yīng)強(qiáng)化供應(yīng)鏈整合及產(chǎn)業(yè)鏈控制能力，打造第二增長(zhǎng)曲線，增加新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

總體而言，房地產(chǎn)行業(yè)落后產(chǎn)能正在出清，行業(yè)處在一個(gè)再平衡的過(guò)程中，隨著規(guī)模增量逐步見(jiàn)頂，同時(shí)在負(fù)債規(guī)模和利潤(rùn)率受限情況下，保證現(xiàn)金流安全，改善運(yùn)營(yíng)效率，轉(zhuǎn)變賺錢理念，做大利潤(rùn)規(guī)模，是房企由攻轉(zhuǎn)守的必經(jīng)之路。