今年來，房地產(chǎn)成為信托項(xiàng)目違約的高發(fā)領(lǐng)域，監(jiān)管部門屢次“敲打”信托公司。記者梳理發(fā)現(xiàn)，年內(nèi)已有華澳信托等4家信托公司因地產(chǎn)業(yè)務(wù)違規(guī)被處罰，主要涉及變相為房企融資、未充分盡調(diào)等案由。

超3400億元信托資金

投向房地產(chǎn)領(lǐng)域

8月份，房地產(chǎn)信托熱度不減，募資規(guī)模領(lǐng)先。用益信托數(shù)據(jù)顯示，截至記者發(fā)稿，8月份，集合信托市場(chǎng)共成立381個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，規(guī)模達(dá)242億元，占總規(guī)模的26.22%，僅次于金融類信托。

今年前7個(gè)月，房地產(chǎn)信托募資規(guī)模更是高達(dá)3400多億元。據(jù)用益信托數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在集合信托市場(chǎng)，1月份-7月份共成立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品3245個(gè)，規(guī)模達(dá)3465億元，僅低于金融類信托的4022億元，在五大信托資金投向領(lǐng)域中居于第二位。

受融資類信托壓降等因素影響，房地產(chǎn)信托一直承受著嚴(yán)監(jiān)管壓力。結(jié)合當(dāng)前數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)信托仍然是重要信托業(yè)務(wù)。

“目前，多數(shù)信托公司的傳統(tǒng)固收類項(xiàng)目依然以房地產(chǎn)類為主，主要是收益較高，風(fēng)險(xiǎn)較低。”某央企背景信托公司相關(guān)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“從收益來看，當(dāng)前房企的融資渠道受限，信托公司議價(jià)能力提高，房地產(chǎn)項(xiàng)目收益基本都在1個(gè)點(diǎn)以上；從風(fēng)險(xiǎn)上來看，現(xiàn)在多是由信托公司直接控股房地產(chǎn)的項(xiàng)目公司，控制現(xiàn)金流，管控能力強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。”

某信托理財(cái)經(jīng)理對(duì)記者表示，今年部分地區(qū)房?jī)r(jià)曾一度走高，監(jiān)管介入使房?jī)r(jià)回歸平穩(wěn)。因此，一部分資金從房市流回信托，多投向一至兩年期限的信托產(chǎn)品。在很多客戶看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)在中短期內(nèi)保持穩(wěn)定，投向此領(lǐng)域的信托產(chǎn)品相對(duì)安全、收益可靠。

不過，房地產(chǎn)一直是項(xiàng)目違約的高發(fā)領(lǐng)域，尤其是在6月份。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，6月份共發(fā)生信托產(chǎn)品違約事件13起，涉及金額55.99億元。從投向領(lǐng)域來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是6月份違約事件高發(fā)的領(lǐng)域，共6起。據(jù)悉，彼時(shí)少數(shù)頭部房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題，進(jìn)而導(dǎo)致違約事件的發(fā)生。

近期，多家大型房企的信托項(xiàng)目紛紛違約。對(duì)此，上述信托理財(cái)經(jīng)理對(duì)記者表示，對(duì)于信托而言，對(duì)大型房企的信仰正在逐步被打破。“如某頭部房企在廣東的一個(gè)信托項(xiàng)目，該地段屬于大灣區(qū)，區(qū)域位置與發(fā)展前景良好。但從項(xiàng)目上架后，去化了三四周都沒賣出去，而其他的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目多在一兩周就消化完了。”

信托資金

違規(guī)用于土地款問題突出

最近數(shù)年，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)一直是嚴(yán)監(jiān)管的對(duì)象。記者據(jù)銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)信息梳理，今年來，已有華澳信托、四川信托等4家信托公司因涉房業(yè)務(wù)違規(guī)被處罰。

相關(guān)公告顯示，上述信托公司主要涉及的違法違規(guī)事實(shí)如下：“未有效履行房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查職責(zé)”“某房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)嚴(yán)重違反審慎經(jīng)營(yíng)規(guī)則”“變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地出讓金融資”以及“信托資金違規(guī)用于繳納土地出讓價(jià)款”。

信托資金違規(guī)用于土地款成為突出問題。記者發(fā)現(xiàn)，去年銀保監(jiān)會(huì)開展銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)市場(chǎng)亂象整治“回頭看”工作時(shí)，對(duì)信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行點(diǎn)名批評(píng)。在宏觀政策執(zhí)行層面，銀保監(jiān)會(huì)點(diǎn)出7條行業(yè)亂象，5條為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括“直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)提供土地儲(chǔ)備貸款或流動(dòng)資金貸款”等。經(jīng)查詢，土地儲(chǔ)備貸款的主要用途包括上文提及的繳納土地出讓金。

信托業(yè)協(xié)會(huì)在研報(bào)中指出，監(jiān)管罰單的目的在于發(fā)揮預(yù)防、補(bǔ)救、改進(jìn)等作用，引導(dǎo)信托公司更加注重內(nèi)控制度、完善業(yè)務(wù)操作流程，進(jìn)一步提高業(yè)務(wù)開展的合規(guī)性、項(xiàng)目后期管理和風(fēng)控水平。

當(dāng)前，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資信托業(yè)務(wù)難以滿足市場(chǎng)需求，嚴(yán)監(jiān)管的形勢(shì)正在倒逼房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。“近年來，信托公司大力創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，發(fā)力股權(quán)投資和資產(chǎn)證券化。”用益信托研究員帥國(guó)讓表示，房企借助股權(quán)投資可以優(yōu)化“資產(chǎn)負(fù)債率”等報(bào)表指標(biāo)。資產(chǎn)證券化布局存量房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)盤活，在一定程度上解決了房地產(chǎn)信托的合規(guī)難題。