房地產(chǎn)貸款集中度管理制度政策自今年1月1日施行以來(lái)，已有半年時(shí)間?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)持續(xù)整治，資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題已得到初步扭轉(zhuǎn)。由于監(jiān)管部門(mén)已開(kāi)啟“房地產(chǎn)貸款集中度管理”，未來(lái)房地產(chǎn)貸款增速不會(huì)再高速增長(zhǎng)，但仍面臨一些問(wèn)題待解決。

中信證券研究所副所長(zhǎng)、首席FICC分析師明明在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，雖然房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)速度得到了控制，但還應(yīng)該關(guān)注其他貸款的資金用途和流向，防止個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、消費(fèi)貸款等資金挪用于購(gòu)房；除此以外，還要防止流動(dòng)資金貸款、并購(gòu)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等資金挪用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，從而削弱政策效果。

銀行逐步“消化”

房貸集中度管理政策

近期，多地多家銀行紛紛上調(diào)房貸利率。例如，廣州地區(qū)包括國(guó)有大行、股份制銀行在內(nèi)的多家銀行再次上調(diào)房貸利率。熱點(diǎn)二線城市中，杭州、重慶、南京、武漢、鄭州等地的銀行房貸業(yè)務(wù)出現(xiàn)了收緊跡象，部分銀行暫停了二手房貸款業(yè)務(wù)，甚至有銀行暫停受理新房房貸業(yè)務(wù)。

今年二季度以來(lái)，多數(shù)城市房貸利率持續(xù)走高。據(jù)貝殼研究院近日發(fā)布的72城銀行房貸利率簡(jiǎn)報(bào)，6月份信貸管控持續(xù)高壓，多城市房貸利率上調(diào)超過(guò)30BP。2021年6月份首套及二套房貸利率指數(shù)連續(xù)7個(gè)月上升，從6月份主流利率平均值來(lái)看，首套為5.52%，二套為5.76%，銀行簽約周期一般在46-50天之間波動(dòng)。

6月份72城房貸平均放款周期為50天，較上月延長(zhǎng)2天，其中，超六成城市放款周期延長(zhǎng)。

不難發(fā)現(xiàn)，房貸額度緊張的城市正是一段時(shí)間以來(lái)成交火熱、房?jī)r(jià)上漲較快的城市。對(duì)于房貸緊張的原因，多位銀行業(yè)內(nèi)人士稱，這是在今年以來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度下，金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果。

多項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)金融調(diào)控的效果正在初步顯現(xiàn)。

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)出“五個(gè)持續(xù)下降”特征。截至今年4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)10.5%，創(chuàng)8年新低；房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比重同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)7個(gè)月下降；投向房地產(chǎn)的理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模同比下降36%；房地產(chǎn)信托余額較去年同期下降約13.6%，自2019年6月份以來(lái)呈持續(xù)下降趨勢(shì)；銀行通過(guò)特定目的載體投向房地產(chǎn)領(lǐng)域資金規(guī)模持續(xù)下降。

央行公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年5月份住戶中長(zhǎng)期貸款新增4426億元，較4月下降10%。居民中長(zhǎng)期貸款主要以購(gòu)房按揭為主，這已經(jīng)是居民部門(mén)中長(zhǎng)期貸款新增額度連續(xù)兩個(gè)月下降。

房貸新政考驗(yàn)

銀行資產(chǎn)調(diào)整能力

從目前執(zhí)行的情況來(lái)看，房貸政策實(shí)施的效果初步顯現(xiàn)。但在執(zhí)行過(guò)程中仍存在一些問(wèn)題亟待解決。

“在銀行根據(jù)房地產(chǎn)貸款集中度管理整改的同時(shí)，有三方面潛在風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注。”明明對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，首先，從房地產(chǎn)貸款內(nèi)部管理來(lái)看，落實(shí)監(jiān)管要求過(guò)程中，應(yīng)注意完善客戶集中度風(fēng)險(xiǎn)限額指標(biāo)，壓降大額授信集中度風(fēng)險(xiǎn)；其次，注意調(diào)整授信政策，特別是在融資受限的背景下，房企信用風(fēng)險(xiǎn)抬頭，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行嚴(yán)格的名單管控；再者，由于我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額較大，房地產(chǎn)類(lèi)貸款規(guī)模下降及占比增速回歸，商業(yè)銀行資產(chǎn)配置面臨重大調(diào)整，“資產(chǎn)荒”背景下欠配問(wèn)題對(duì)銀行也將成為一項(xiàng)考驗(yàn)。

銀行業(yè)內(nèi)人士指出，房貸集中度管理規(guī)定，對(duì)銀行資產(chǎn)負(fù)債表的影響表現(xiàn)在各個(gè)方面。對(duì)銀行而言，房地產(chǎn)類(lèi)貸款投放金額減少，將會(huì)倒逼其調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

例如，6月25日，招行副行長(zhǎng)王良在股東大會(huì)上表示，該行一季度房地產(chǎn)集中度和住房按揭集中度分別較去年下降0.59個(gè)百分點(diǎn)和0.67個(gè)百分點(diǎn)，小微貸款保持快速增長(zhǎng)，信用卡貸款恢復(fù)性增長(zhǎng)，彌補(bǔ)住房貸款少增的缺口。該行一季度凈息差2.58%，較去年同期下降3bp，展望全年，凈息差預(yù)計(jì)在去年基礎(chǔ)上會(huì)有所下降，主要是貸款資產(chǎn)端收益下降較為明顯，貸款定價(jià)下降明顯，高收益的房地產(chǎn)貸款受限制等原因所致。

“正常的住房剛需依然需要得到合理保障，因此需要對(duì)購(gòu)房者的資金來(lái)源、購(gòu)房資質(zhì)等進(jìn)行嚴(yán)格審核，在貸款首付比例、利率等方面對(duì)剛需群體進(jìn)行差異化支持，加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)金融支持等。”明明認(rèn)為，房貸收緊背后的政策意圖在于打擊炒房行為，為樓市去杠桿，降低金融體系潛在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。“房住不炒”基調(diào)之下，額度控制不等于不放款。

蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心副主任陶金在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，購(gòu)房需求是相對(duì)于住房供給而言的，當(dāng)前人口流入地區(qū)土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，監(jiān)管為了控制房?jī)r(jià)上漲幅度，只得從需求端進(jìn)行壓制。