一大批出讓地塊在路上

“集中供地”新政主要涉及“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，同時2021年發(fā)布住宅用地公告不超過三次。

自2月23日天津率先發(fā)布“集中供地”新政后，多個城市隨后分別發(fā)布了2021年住宅用地集中供應(yīng)相關(guān)文件。4月15日，長春首場土地集中出讓已落下帷幕，表明“兩集中”供地模式的第一槍正式打響。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有22個城市公布了2021年首批集中供地的面積，合計(jì)4064.03萬平方米。已有12個城市明確首批集中出讓土地的日程表，大部分集中在4月下旬至5月上旬。長春、廣州、無錫、天津、北京、杭州、長沙、重慶等地已經(jīng)明確掛出首批集中出讓地塊的正式出讓公告，上海、南京等地發(fā)布了預(yù)公告。

其中，廣州將集中出讓48宗地塊，土地面積達(dá)到了393.6公頃，天津和杭州分別集中出讓58宗和57宗地塊，土地面積均超過300公頃，北京則明確首批集中供應(yīng)30宗項(xiàng)目，共涉及12個區(qū)，其中朝陽區(qū)10宗，建設(shè)用地面積約41公頃，無錫市自然資源和規(guī)劃局計(jì)劃出讓16幅地塊，共計(jì)94.93萬平方米。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示，從首批已經(jīng)正式發(fā)布出讓文件的城市來看，除無錫、長沙外，其余城市土地供應(yīng)力度均很大，占2020年全年宅地供應(yīng)面積的比重超35%，尤其是北京和廣州，分別為56%和55%，其次是天津，比重也達(dá)45%，總體供地節(jié)奏快于往年同期平均值。

優(yōu)質(zhì)地塊頻頻登場

除了量大外，質(zhì)優(yōu)也成為本次土地集中供應(yīng)的特點(diǎn)之一。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月以來掛牌的住宅地塊中，起拍單價超過1萬元/平方米的高單價土地有85宗，其中位于集中供地重點(diǎn)城市的有62宗，分布在北京、廣州和無錫三個城市。

特別是在北京，起拍單價超過3萬元/平方米的地塊有16宗之多，分別位于海淀、朝陽、昌平、大興、豐臺和石景山區(qū)，其中，海淀和朝陽供地達(dá)12宗，占北京此次集中供地幅數(shù)的四成。

在這些地塊中，不乏曾因關(guān)注度過高而遺憾退出的優(yōu)質(zhì)地塊，例如，去年底因“競地價、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的掛牌出讓方式引發(fā)社會熱議，并被中止出讓的兩宗海淀區(qū)樹村地塊，也在首次集中掛牌之列，根據(jù)本次出讓公告，樹村12號地塊起始價55.9億元，折合樓面價約67220元/平方米；樹村13號地塊起始價62.1億元，折合樓面價約67229元/平方米。同樣經(jīng)歷“回爐重造”的還有金盞鄉(xiāng)小店村3005-02、3005-08兩宗地塊，本次出讓折合樓面價也達(dá)到5.1萬元/平方米。

此外，無錫掛牌的16宗宅地均設(shè)置了最高限價，其中超過1萬元/平方米的地塊有8宗。不過，丁祖昱表示，鑒于當(dāng)前無錫樓市熱度較高，房企拿地增加土儲的意愿十分強(qiáng)烈，大部分地塊大概率會以封頂價成交。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬，北京推出的地塊合計(jì)起拍價1036億元，廣州合計(jì)起拍價901億元，天津合計(jì)起拍價503億元，無錫合計(jì)起拍價228億元。累計(jì)來看，第一批入市地塊起拍價已經(jīng)超過6000億元，疊加即將出臺的上海、深圳等城市，預(yù)計(jì)未來熱點(diǎn)城市第一批賣地有望超過萬億元。

土地市場將分化

從4月15日長春首場土地集中出讓情況來看，與以往分散式的拿地相比并沒有出現(xiàn)明顯變化，總體保持穩(wěn)定。溢價成交的只有6宗地，其中僅有1宗地觸及最高限價，而該次土拍足足出讓了38宗地塊。這在一定程度上說明房企對于集中供地政策還持觀望態(tài)度，而前期準(zhǔn)備不足、市場預(yù)期不佳也是房企謹(jǐn)慎拿地的一大因素。

相較于成交平淡的長春，克而瑞預(yù)計(jì)，近期土拍焦點(diǎn)將集中在北京、廣州、天津、無錫、紹興、義烏、溫州等熱點(diǎn)城市，土地價格將依然居于高位。展望未來，在調(diào)控越發(fā)嚴(yán)厲的背景下，房企投資態(tài)度仍將保持謹(jǐn)慎。“兩集中”新政落地后，一二線城市和三四線城市土地市場將逐漸分化為兩個賽道，企業(yè)在不同類型的城市投資策略、投資方式也將有所區(qū)別。

短時間內(nèi)大批量的土地供應(yīng)，無疑對企業(yè)的資金鏈將是巨大的考驗(yàn)。張大偉認(rèn)為，資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)仍將獲得更多的拿地機(jī)會，而資金壓力大的企業(yè)可能面臨更大的沖擊，企業(yè)分化將進(jìn)一步加劇。

多數(shù)房企對集中供地的反應(yīng)較為積極，他們認(rèn)為新政有利于平抑土地市場熱度，穩(wěn)定土地市場預(yù)期，但在供地節(jié)奏趨同背景下，房企需對不同區(qū)域及城市的潛力、競爭環(huán)境進(jìn)行精準(zhǔn)研判。

土地供應(yīng)新規(guī)之下，房企在調(diào)整拿地節(jié)奏、拿地方式也在發(fā)生改變。對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，在當(dāng)前形勢下，冷靜客觀、審慎拿地已成為大多數(shù)房企2021年的策略。疊加“三道紅線”等因素，房企之間合作拿地案例或?qū)⒃龆唷?/span>

中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦則認(rèn)為：“再大的房企也不可能兼顧所有地塊，總有兼顧不到的地方，那么此時中小企業(yè)就有拿地機(jī)會。給予中小房企一定開發(fā)產(chǎn)品的機(jī)會，也可以豐富市場產(chǎn)品，防止大房企壟斷市場，有利于樓市穩(wěn)定健康運(yùn)行。”

此外，同策研究院分析師汪恒認(rèn)為，集中供地將引導(dǎo)房企重新排兵布陣，優(yōu)化城市布局。土地集中供應(yīng)，使得房企短期能同時調(diào)動的資金量有限，降低了單場土拍整體的土地競爭強(qiáng)度，同時通過調(diào)控單場土拍供地的結(jié)構(gòu)，優(yōu)質(zhì)熱點(diǎn)地塊與遠(yuǎn)郊地塊搭配供應(yīng)，降低整體土拍溢價率。而目前土地集中涉及多個熱點(diǎn)城市，房企為避免資金空轉(zhuǎn)必然會下沉進(jìn)入非集中供地的城市，從而引導(dǎo)房企進(jìn)行城市群優(yōu)化布局。