業(yè)內(nèi)人士稱，2020年下半年以來，部分重點城市房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，究其原因，正是部分不該流入樓市的資金流入樓市，炒作并推高了市場熱度。未來隨著調(diào)控趨嚴，投機炒房、渲染炒作跡象將明顯減少，重點城市房地產(chǎn)市場熱度將明顯降溫。
多地房地產(chǎn)金融強監(jiān)管升溫
“最近銀行對‘經(jīng)營貸’監(jiān)管明顯收緊。”李西（化名）對記者說，此前她本想借助“經(jīng)營貸”在北京購買自己第二套房，但剛和中介咨詢完就遇到嚴格的監(jiān)管。
日前，北京、上海、廣東等多地均發(fā)文，對轄區(qū)內(nèi)銀行經(jīng)營性貸款、個人消費貸款風險開展排查，并加強對信貸資金用途的管理。與此同時，多家銀行也已經(jīng)啟動自我檢查，并對相關(guān)貸款的審核更為嚴格。
北京銀保監(jiān)局、人行營業(yè)管理部日前下發(fā)《關(guān)于加強個人經(jīng)營性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》。通知顯示，監(jiān)管部門將結(jié)合監(jiān)管大數(shù)據(jù)進一步加強非現(xiàn)場監(jiān)測和現(xiàn)場檢查力度，對因信貸管理不審慎導致的個人經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況，將從嚴從重查處。
一家國有大行北京分行人士也對記者表示，已經(jīng)第一時間組織開展對個人經(jīng)營性貸款的排查工作，并通過電話會議方式向轄內(nèi)支行進行工作部署、開展動員。在排查中以大數(shù)據(jù)模型篩查可疑數(shù)據(jù)，就可疑線索進行有針對性的排查。
上海銀保監(jiān)局此前也發(fā)布監(jiān)管文件，要切實加強信貸資金用途管理，高度重視信貸資金用途管控，強化用途警示；禁止發(fā)放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款；防止消費類貸款、經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。
廣東銀保監(jiān)局日前也下發(fā)《關(guān)于組織轄內(nèi)銀行機構(gòu)開展經(jīng)營性貸款、個人消費貸款風險排查的通知》，要求轄內(nèi)銀行機構(gòu)嚴格落實主體責任，圍繞授信調(diào)查、授信審查審批、授信后管理、第三方機構(gòu)業(yè)務(wù)合作等各個環(huán)節(jié)開展全方位風險排查。
目前廣東的房貸合規(guī)性抽查趨嚴，銀行內(nèi)部審批也更加嚴格，對于收入和年齡不匹配的房貸情況也在進行審查。廣東一房地產(chǎn)中介經(jīng)理黃先生介紹，銀行抽查到其經(jīng)手的購房客戶，讓客戶說明購房首付款來源。據(jù)悉，該購房客戶剛畢業(yè)，年齡僅23歲。“其購房款是父母給的，我們針對這一情況也出具了相關(guān)證明函和保證函，證明該房產(chǎn)是購房者用于自住。”據(jù)房產(chǎn)中介介紹，如果購房者選擇用經(jīng)營貸購房，不合規(guī)問題暴露后，很大概率需要提前還款。
不過，銀行也表示，在審核趨嚴的背景下，正常的個人經(jīng)營貸款不受影響。一家股份制銀行上海分行人士表示，在個人經(jīng)營性貸款領(lǐng)域，該行支持實體經(jīng)濟發(fā)展，相關(guān)個人經(jīng)營性貸款業(yè)務(wù)正常受理。
“好經(jīng)歪念” 涉房資金亂象需嚴查
國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，由于消費貸和經(jīng)營貸對貸款用途不是指定的，因此銀行對貸款的流向也很難進行有效的監(jiān)控。2020年，由于整體的融資環(huán)境較為寬松，利率下行，部分人有沖動利用消費貸、經(jīng)營貸等將資金套出來購買房產(chǎn)。
以“經(jīng)營貸”為例，據(jù)了解，2020年，不少銀行的房抵經(jīng)營貸利率降至4%以下，個別優(yōu)質(zhì)企業(yè)甚至能拿到低至3.65%的利率，對比北京同期的房貸利率，“利差”直觀可見，且可以先息后本還貸。“經(jīng)營貸”本身是為了支持小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)發(fā)展，但是部分資金通過“經(jīng)營貸”違規(guī)流入樓市屬于“好經(jīng)歪念”。
廣州大源按揭代理服務(wù)有限公司總經(jīng)理鄭大源表示，3-5年期經(jīng)營貸，由于先息后本，這就為炒房者提供了“時間差”——只要在3年或者5年內(nèi)出售該房，就不用面臨還本的壓力。同時，還有二次申請經(jīng)營貸的可能性。據(jù)廣州辦理按揭的中介機構(gòu)介紹，目前，二次申請經(jīng)營貸或者其他類似貸款還是有可操作的空間。借助過橋資金，完成第一筆經(jīng)營貸還款，可以再重新去銀行申請。如若監(jiān)管嚴查，導致貸款審批條件嚴格，額度進一步收緊，部分購房者很有可能面臨債務(wù)違約風險。
除經(jīng)營貸外，消費貸也成為部分購房者加杠桿的重要資金來源。此前，記者在采訪中了解到，部分貸款中介機構(gòu)明知客戶的資金用途是購房，但仍表示可以幫助其從銀行貸出消費貸。一位貸款中介機構(gòu)人士對記者說，單筆消費貸金額不夠的話，可同時從幾個銀行貸出款。
曾剛表示，強化對相關(guān)交易的監(jiān)管是必要的。鄭大源也認為，對違規(guī)資金流入房地產(chǎn)應該公開嚴肅查處，降低尋租空間。
調(diào)控給市場降溫 樓市走向仍待觀察
除了嚴查經(jīng)營貸、消費貸等資金違規(guī)進入樓市，多地也出臺其他舉措管控入市資金。2月8日，深圳住建局發(fā)布全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。有消息顯示，深圳建行、光大等多個銀行已開始按照上述成交參考價格作為該行按揭貸款的參考依據(jù)。“日前住建部門發(fā)布的參考價格基本是真實售價7成左右，這意味銀行可批貸額度將大打折扣，有力降低購房者購房杠桿。”一位業(yè)內(nèi)人士說。
杭州方面也嚴查“代凍資”行為。2月18日，杭州市發(fā)布了一則《關(guān)于提供虛假購房報名資料人員的通報》表示，經(jīng)對商品住房項目搖號登記信息進行對比甄別，發(fā)現(xiàn)“御潮府”“丹楓四季院”“君品名邸”“紫璋臺公寓”等九個項目中有27戶家庭的申報信息或報名材料存在虛假、失實情況。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，下一步調(diào)控效果如何，就看嚴查資金違規(guī)入房市政策的執(zhí)行力度。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，監(jiān)管部門對經(jīng)營貸流入樓市嚴查體現(xiàn)了對房地產(chǎn)金融的強管控信號。這會促使一些商業(yè)銀行、中介機構(gòu)等在信貸方面審查更加嚴格。嚴躍進認為，對于一些后續(xù)想借助經(jīng)營貸購房的人，操作空間會降低?？陀^上將會使得房產(chǎn)市場有所降溫，尤其是一些熱點樓盤。他表示，落實“房住不炒”，資金管控一定要到位，這樣房地產(chǎn)市場才會更加趨于平穩(wěn)。
易居研究院助理研究員趙亦琪表示，在多方調(diào)控下，預計未來幾個月樓市熱度將有所下調(diào)，房價漲幅將保持低位。