中國(guó)證券報(bào)記者觀察到，近期也有部分房企公告提前歸還了前期借款。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，提前歸還借款背后可能存在兩種情形：一種是公司目前現(xiàn)金充裕，提前歸還彰顯降低債務(wù)規(guī)模的決心和信心；另一種情況可能是相關(guān)房企在金融機(jī)構(gòu)的內(nèi)部評(píng)級(jí)出現(xiàn)了下調(diào)，被催促提前還款。因此，不能盲目認(rèn)為提前還款的公司資金更安全。

部分利率較高

中國(guó)證券報(bào)記者觀察到，近期發(fā)布海外融資計(jì)劃的房企中，不少融資利率較高。有的甚至高達(dá)15%左右。

以景瑞控股為例，公司11月19日晚公告，公司發(fā)行2023年到期的2.4億美元到期票據(jù)，利率為14.5%，批準(zhǔn)票據(jù)上市及買(mǎi)賣(mài)預(yù)期于2020年11月20日生效。

從融資用途看，償還到期債務(wù)、用于運(yùn)營(yíng)資金補(bǔ)充是公司融資的主要理由。港龍中國(guó)地產(chǎn)11月26日公告稱(chēng)，擬發(fā)行1.5億美元票據(jù)，該票據(jù)將于2021年到期，票面利率為13.5%。票據(jù)計(jì)劃于新交所上市發(fā)行，所得款項(xiàng)凈額將用于現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金用途。

從融資規(guī)?？矗簧俟締喂P融資規(guī)模達(dá)到百億元。以首發(fā)集團(tuán)為例，11月26日，據(jù)上交所披露，公司2020年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券已獲上交所受理。債券類(lèi)別為小公募，本次債券發(fā)行規(guī)模為不超過(guò)100億元（含100億元），其中公開(kāi)發(fā)行短期公司債券的注冊(cè)規(guī)模為不超過(guò)40億元（含40億元），募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，擬用于補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金、償還債務(wù)、項(xiàng)目投資及適用的法律法規(guī)允許的其他用途。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月26日，月內(nèi)房企發(fā)行境內(nèi)債券規(guī)模高達(dá)430億元，境外美元債發(fā)行規(guī)模月內(nèi)累計(jì)攀升至55億美元。10月，房企境外美元債發(fā)行規(guī)模合計(jì)為41億美元。截至目前，房企11月海外融資規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)超10月。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，市場(chǎng)傳聞?wù)咦兓?，所以大量房企融資井噴。過(guò)去幾個(gè)月海外資本市場(chǎng)的動(dòng)蕩，基本封死了內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外融資的可能性，對(duì)于部分房企非常重要的海外融資明顯減少，少數(shù)融資也面臨高價(jià)的可能性。但隨著6月海外疫情的部分緩解和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)，融資窗口再開(kāi)，房企大額海外融資再次發(fā)布。

提前還款公司增加

值得注意的是，與上述房企熱火朝天地發(fā)布融資計(jì)劃不同，不少房企提前贖回發(fā)行債券，提前償還債務(wù)。

11月26日，融創(chuàng)中國(guó)公告，提前贖回一筆2021年到期美元票據(jù)。公告顯示，公司于2019年1月15日發(fā)行于2021年1月到期的本金總額為6億美元的8.375%優(yōu)先票據(jù)。票據(jù)由公司若干現(xiàn)有附屬公司提供擔(dān)保，并于新加坡證券交易所有限公司上市。截至本公告日，票據(jù)未償還本金余額為5.614億美元。11月26日，公司根據(jù)購(gòu)買(mǎi)要約所載的條款及在其所載的條款及條件規(guī)限下，提出按票據(jù)購(gòu)買(mǎi)價(jià)以現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)部分未償還票據(jù)的要約。就票據(jù)本金額中每1000美元而言，應(yīng)付獲接納購(gòu)買(mǎi)票據(jù)的合資格持有人的票據(jù)購(gòu)買(mǎi)價(jià)將為1008.5美元。

11月23日晚，中駿集團(tuán)公告稱(chēng)，已于贖回日期贖回本金總額為5億美元的全部未償還2021年票據(jù)。贖回價(jià)相當(dāng)于票據(jù)本金額的100%加上適用溢價(jià)及截至贖回日期（但不包括該日）的應(yīng)計(jì)而未付的利息?，F(xiàn)無(wú)未償還的已發(fā)行2021年票據(jù)。公司認(rèn)為贖回將不會(huì)對(duì)其財(cái)務(wù)狀況造成重大影響。贖回后，2021年票據(jù)將被注銷(xiāo)并于2020年12月1日營(yíng)業(yè)時(shí)間結(jié)束時(shí)于香港聯(lián)合交易所有限公司撤銷(xiāo)上市。

此前，中國(guó)恒大也連續(xù)發(fā)布多筆提前償還到期債務(wù)的公告。公司指出，10月13日中國(guó)恒大提前償還兩筆公司債，本息合計(jì)114.27億元；10月20日，全額償還40億港元夾層融資；10月23日，提前贖回121.29億港元優(yōu)先票據(jù)。隨著該筆121.29億港元優(yōu)先票據(jù)提前贖回，中國(guó)恒大已將2020年到期債券償還完畢。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，提前歸還借款背后可能存在兩種情形：一種是公司目前現(xiàn)金充裕，提前歸還彰顯降低債務(wù)規(guī)模的決心和信心；另一種情況可能是相關(guān)房企在金融機(jī)構(gòu)的內(nèi)部評(píng)級(jí)出現(xiàn)了下調(diào)，被催促提前還款。因此，不能盲目認(rèn)為提前還款的公司資金更安全。

土地市場(chǎng)再度活躍

在經(jīng)歷了9、10月相對(duì)沉寂后，近期土地市場(chǎng)再度升溫。

不少地塊溢價(jià)率超過(guò)50%。11月26日，徐州市鼓樓區(qū)3宗住宅地塊集中出讓?zhuān)偨ㄖ娣e21.44萬(wàn)平方米，總起始價(jià)為8.33億元。經(jīng)過(guò)93輪報(bào)價(jià)，徐州萬(wàn)君企業(yè)管理服務(wù)有限公司（萬(wàn)科）以27200萬(wàn)元競(jìng)得北區(qū)客運(yùn)站南側(cè)A地塊，樓面價(jià)為5774元/平方米，溢價(jià)率66.87%。

近期，一線城市近期頻繁出讓熱點(diǎn)地塊，引發(fā)房企爭(zhēng)奪。11月26日，廣州市集中出讓3宗地塊，總出讓面積達(dá)到10.94萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)到35.55萬(wàn)平方米，總起價(jià)為448124萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)50輪競(jìng)拍，最終其中一地塊由美的置業(yè)以總價(jià)157850萬(wàn)元及配建450平方米競(jìng)得，成交樓面價(jià)為18283元/平方米，實(shí)際樓面價(jià)20968元/平方米，溢價(jià)率為44.99%。

此外，以北京地區(qū)為代表的一線城市，又開(kāi)始出讓不限價(jià)地塊，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。11月26日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)掛牌1宗石景山區(qū)商住用地，起始價(jià)55.56億元。地塊名稱(chēng)為北京市石景山區(qū)劉娘府綜合改造A2地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1604-663、1604-667地塊，建設(shè)用地面積10.11萬(wàn)平方米，土地用途為二類(lèi)居住用地、綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、基礎(chǔ)教育用地。