一、發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs是歷史發(fā)展的必然要求，相關(guān)規(guī)則體系正加速完善
中國經(jīng)濟發(fā)展過去長期依靠房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資，但同時地方政府隱性債務(wù)問題突出，基礎(chǔ)設(shè)施融資面臨瓶頸。為更好地滿足經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展需要，進一步加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加大補短板力度，亟需暢通投融資循環(huán)和催生發(fā)展新動能。此時，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展正是有效盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)、化解基礎(chǔ)設(shè)施項目資金籌措難題、降低地方建設(shè)主體債務(wù)負擔(dān)和杠桿風(fēng)險的必然要求。
今年以來，基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)規(guī)則體系建設(shè)正加速完善。4月底，國家發(fā)改委和中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，8月初中國證監(jiān)會發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，共同構(gòu)成了國內(nèi)REITs試點“頂層設(shè)計+核心配套文件”的“一體兩翼”政策體系。9月初，為保障基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點順利開展，規(guī)范基礎(chǔ)設(shè)施基金份額發(fā)售、上市、交易、收購、信息披露、退市等行為，滬深交易所就公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法及發(fā)售業(yè)務(wù)指引等配套業(yè)務(wù)規(guī)則向社會公開征求意見。
二、我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場潛在規(guī)模高達萬億級，發(fā)展前景廣闊
發(fā)展REITs的關(guān)鍵在于底層資產(chǎn)成熟、有穩(wěn)定現(xiàn)金流，而我國很多基礎(chǔ)設(shè)施項目符合這一要求（比如污水、垃圾處理項目，供水、供熱、供氣等市政基礎(chǔ)設(shè)施，以及高速公路等交通設(shè)施和5G、人工智能、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施）且規(guī)模可觀，為發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs提供了豐富的底層資產(chǎn)資源。整體規(guī)模上，2000年至2019年，我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資完成額從每年不足1萬億元增長至18.6萬億元，年化復(fù)合增長率約為17%。即使考慮折舊因素，粗略估計尚有超過100萬億元的存量基建資產(chǎn)。其中包括大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀。例如，截至2018年年底，我國高速公路里程達13.8萬公里，累計投資規(guī)模8.8萬億元，2018年通行費收入超過5500億元。如果根據(jù)1%的可證券化率進行估算，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場潛在規(guī)模就已在萬億元左右。另外，項目儲備方面，單是PPP在庫項目估算可為REITs直接提供約4000億元備選標(biāo)的。截至目前，上交所首批試點項目庫和儲備項目庫已有20多單項目，未來推廣基礎(chǔ)設(shè)施REITs的空間十分巨大。
三、類REITs市場的多年探索為推廣公募REITs積累了豐富的實踐經(jīng)驗
REITs市場是循序發(fā)展的，自2014年國內(nèi)第一個依托ABS架構(gòu)的私募REITs“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”發(fā)行上市以來，目前國內(nèi)已發(fā)布了不少類RITEs產(chǎn)品。截至目前，已有34單類REITs產(chǎn)品在上交所發(fā)行，規(guī)模達567.5億元，覆蓋了倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房、商辦物業(yè)、高速公路等多種類型。這些類REITs案例和經(jīng)驗不僅適應(yīng)了市場需求，還為公募REITs市場發(fā)展做了非常好的鋪墊和準備。近年來，在中國證監(jiān)會統(tǒng)一部署下，上交所積極開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs的理論研究和制度儲備，對制約公募REITs發(fā)展的問題，從產(chǎn)品本質(zhì)、技術(shù)要點、配套政策等方面進行全面探索，初步構(gòu)建了類型豐富、運行穩(wěn)健的私募REITs市場，并已初具標(biāo)準化REITs雛形。例如，2019年3月在上交所成功發(fā)行上市的“菜鳥中聯(lián)-中信證券-中國智能骨干網(wǎng)倉儲資產(chǎn)支持專項計劃”在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中創(chuàng)新性地引入擴募機制，是內(nèi)地首單可擴募的REITs產(chǎn)品，是境內(nèi)REITs向成熟公募發(fā)展邁出的重要一步；再比如，2019年9月在上交所成功發(fā)行的“中聯(lián)基金-浙商資管-滬杭甬徽杭高速資產(chǎn)支持專項計劃”通過將類REITs引入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，實現(xiàn)了對發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs的初探。這些都為下一步做好基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點的落實工作、進一步推廣公募REITs積累了大量的經(jīng)驗和教訓(xùn)，為監(jiān)管層出臺針對性政策提供了有力的支持依據(jù)。
四、基礎(chǔ)設(shè)施REITs的風(fēng)險收益屬性契合長期資金需求，當(dāng)前宏觀環(huán)境凸顯其配置價值
一方面，從長期資金配置需求來看，在低利率環(huán)境下，傳統(tǒng)長期資金投資較多的固收類資產(chǎn)收益率逐步降低，需要探索新的資產(chǎn)配置種類?；A(chǔ)設(shè)施REITs具有現(xiàn)金流收益穩(wěn)定、分紅率較高、投資回收期限較長等特點，與股債等其他投資品種相關(guān)性低，能夠提高組合收益率并降低風(fēng)險，有望成為銀行資金、養(yǎng)老資金、保險資金等長期資金在資產(chǎn)配置中的有效補充。另一方面，REITs同樣利好大眾投資者共享我國改革開放發(fā)展紅利。近年來，我國家庭財富快速積累增長，為資產(chǎn)管理行業(yè)創(chuàng)造了巨大的需求，而資管規(guī)模迅速擴張的同時投資產(chǎn)品同質(zhì)化、高杠桿、通道化、剛性兌付等問題突出，市場中缺乏風(fēng)險收益匹配、流動性良好的可交易金融產(chǎn)品。REITs作為風(fēng)險低、收益穩(wěn)定、流動性強的直接融資產(chǎn)品，具有極強的配置價值，基礎(chǔ)設(shè)施REITs更是大幅降低了社會公眾參與投資的門檻，有利于促進廣大人民群眾共享改革發(fā)展成果，在實施資管新規(guī)的背景下有望成為社會公眾的重要投資品。