市場將會持續(xù)恢復

中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員、中國宏觀經(jīng)濟論壇（CMF）主要成員、住建部政策研究中心原主任秦虹代表論壇發(fā)布CMF中國宏觀經(jīng)濟專題報告。秦虹指出，隨著疫情基本得到控制，各行各業(yè)全面復產(chǎn)復工，房地產(chǎn)市場也正在快速恢復，而且相關(guān)指標的表現(xiàn)都相對不錯。其中，新房成交規(guī)模累計同比降幅持續(xù)收窄，價格穩(wěn)中有漲。土地市場量縮價漲，持續(xù)升溫。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速好于固定資產(chǎn)投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資。房地產(chǎn)投資端的韌性仍存，將繼續(xù)在我國穩(wěn)經(jīng)濟的過程中發(fā)揮重要作用。

如何看待接下來的房地產(chǎn)市場走勢？與會專家發(fā)表了自己的觀點。中國人民大學副校長劉元春表示，在后疫情時代只要中國疫情可控，資產(chǎn)價格適度回歸的預期就是既定的，資產(chǎn)和流動性的流向也應(yīng)該是既定的，因此房地產(chǎn)在下半年出現(xiàn)持續(xù)回升是大概率事件。

摩根大通中國首席經(jīng)濟學家朱海斌指出，房地產(chǎn)雖然在恢復，但目前并沒有出現(xiàn)過熱的苗頭，無論從政策還是市場走勢來講都是“穩(wěn)”字當頭。預計今年房地產(chǎn)投資全年增速在5%左右，房價漲幅和房地產(chǎn)銷售大概都在個位數(shù)的水平。

中國人民大學經(jīng)濟研究所所長、中國宏觀經(jīng)濟論壇（CMF）聯(lián)席主席，中誠信集團董事長毛振華認為，總體上短期來看房地產(chǎn)出現(xiàn)快速下降的風險是非常小的。但在某些人口和產(chǎn)業(yè)流失比較嚴重的地區(qū)，特別是在四五線城市，房價下行存在非常大的可能性。

呈現(xiàn)超級分化格局

報告顯示，經(jīng)過城鎮(zhèn)住房制度改革后的20年多年發(fā)展，房地產(chǎn)市場的銷售規(guī)模從1998年的1億平方米增長到2019年的17億平方米，增長了16倍。在總量增長的同時，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了分化，企業(yè)市場占有率、融資成本、土地儲備格局、企業(yè)盈利能力以及不同城市的房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)了分化。

“經(jīng)過疫情之后的當前，用分化已經(jīng)不足以形容房地產(chǎn)市場的變化，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了超級分化的格局。”秦虹說。

秦虹分析稱，如1-5月在全國商品房銷售額和銷售面積均出現(xiàn)負增長的情況下，規(guī)模在500億以上的房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷售額已經(jīng)恢復到了正增長，這反映出了房地產(chǎn)市場的分化。而這種超級分化在房地產(chǎn)企業(yè)之間以及城市之間、城市內(nèi)的項目之間均有體現(xiàn)，住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)、不同地段的房產(chǎn)需求量、不同房企的庫存也都存在超級分化。

植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長連平認為，房地產(chǎn)市場的快速分化對于整個行業(yè)而言存在很多積極影響。一是一些經(jīng)營不善的弱小房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出市場，使得市場結(jié)構(gòu)更加合理；二是這種分化有助于降低行業(yè)成本；三是有助于調(diào)控政策落地，使市場保持健康發(fā)展。

仍需堅定調(diào)控方向

為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，今年以來，中央多次為房地產(chǎn)政策定調(diào)。4月，中共中央政治局會議提到“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。5月，政府工作報告強調(diào)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

報告指出，保持房價的穩(wěn)定對我國經(jīng)濟社會的穩(wěn)定和金融安全至關(guān)重要。中長期來看，當前我國房價處于高位，房地產(chǎn)市場根本的矛盾并未得到實質(zhì)性解決。房地產(chǎn)市場的超級分化使房地產(chǎn)調(diào)控和應(yīng)對風險的難度更大。

在此背景下，秦虹認為，未來房地產(chǎn)市場仍需堅定調(diào)控方向，在施策方向上需要保持“五個不變”。一是“房住不炒”戰(zhàn)略定位不變。政策關(guān)鍵在“炒”字，防止炒房反彈。二是“租售并舉”的供給體系不變。政策關(guān)鍵在“租”字，發(fā)展好住房租賃市場。三是“因城施策”的調(diào)控機制不變。政策關(guān)鍵在“城”字，城市政府對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)負總責。四是實現(xiàn)“三穩(wěn)”的調(diào)控目標不變。政策關(guān)鍵在“穩(wěn)”字，防止市場大起大落。五是房地產(chǎn)金融政策維持穩(wěn)健不變。房地產(chǎn)市場歷來對貨幣政策高度的敏感，政策關(guān)鍵在穩(wěn)房貸利率。

新時代證券副總裁兼首席經(jīng)濟學家潘向東就疫情之后的房地產(chǎn)政策發(fā)表了自己的看法。他認為，對待不同城市要差別對待，對于一些三四線城市，疫情沖擊到房地產(chǎn)需求，要做好應(yīng)對市場低迷的政策措施；對于一線城市和核心二線城市要應(yīng)對好股市走強之后的房地產(chǎn)價格波動，調(diào)控政策不能放松，要保證市場的平穩(wěn)性