2020年開(kāi)年第一天，央行就決定于1月6日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。按照央行的計(jì)算，這次降準(zhǔn)將釋放長(zhǎng)期資金約8000多億元。
央行同時(shí)指出這次降準(zhǔn)的意義在于：
“保持流動(dòng)性合理充裕，有利于實(shí)現(xiàn)貨幣信貸、社會(huì)融資規(guī)模增長(zhǎng)同經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，為高質(zhì)量發(fā)展和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境，并且用市場(chǎng)化改革辦法疏通貨幣政策傳導(dǎo)，有利于激發(fā)市場(chǎng)主體活力，進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。”
首先必須指出的是，這次降準(zhǔn)完全是在市場(chǎng)的預(yù)料之中，并非像一些專家喜滋滋的吹噓“又預(yù)測(cè)對(duì)了”，這還真沒(méi)啥預(yù)測(cè)的。
在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“穩(wěn)增長(zhǎng)”放到2020年最最重要的地位，并且明確貨幣政策的選項(xiàng)是“靈活適度之后”，大家一致認(rèn)為央行將在開(kāi)年會(huì)降準(zhǔn)，釋放流動(dòng)性。說(shuō)實(shí)話，這還真沒(méi)啥需要預(yù)測(cè)的。但是，我必須要表?yè)P(yáng)一下央行。
過(guò)去央行在貨幣政策的出臺(tái)上，老是擔(dān)心被市場(chǎng)“猜對(duì)”，從而使得貨幣政策的效果打了折扣，在政策出臺(tái)的時(shí)間上經(jīng)常“躲貓貓”。其實(shí)大可不必。
美聯(lián)儲(chǔ)過(guò)去多年的貨幣政策已經(jīng)告別了過(guò)去格林斯潘的“神秘主義”，而是和市場(chǎng)良性互動(dòng)，做到貨幣政策的一舉一動(dòng)都在市場(chǎng)的預(yù)判之內(nèi)，反而更有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定。這點(diǎn)，央行做的也不錯(cuò)。
當(dāng)然，每一次降準(zhǔn)之后，股市也好，中小企業(yè)也好，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)也好，房地產(chǎn)也好，都會(huì)覺(jué)得這事和自己有很大的關(guān)系。
從1月2日的股市表現(xiàn)看，確實(shí)實(shí)現(xiàn)了開(kāi)門(mén)紅，滬指逼近3100點(diǎn)。除了股市，大家當(dāng)然最關(guān)注2020年樓市的動(dòng)態(tài)。
雖然央行在解釋開(kāi)年降準(zhǔn)的決定時(shí)，口口聲聲不離實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但不可否認(rèn)，每一次貨幣政策的變動(dòng)，很難完全撇清和樓市的關(guān)系。
對(duì)于2020年房地產(chǎn)的走勢(shì)，其實(shí)之前在很多文章中已經(jīng)提及我的預(yù)測(cè)，包括：
一、2020年房地產(chǎn)政策大概率放松，因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身已經(jīng)完全降溫，嚴(yán)厲調(diào)控的必要性已經(jīng)不大。
特別是，2020年房地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)從過(guò)去的過(guò)快上漲轉(zhuǎn)為下跌可能引發(fā)的一系列風(fēng)險(xiǎn)上，調(diào)控的目的和方向都在發(fā)生變化。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議雖然仍然強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的主基調(diào)(這個(gè)基調(diào)即使在房地產(chǎn)下跌需要救市的情況下也不會(huì)改變)，但側(cè)重點(diǎn)已經(jīng)在強(qiáng)調(diào)“全面落實(shí)因城施策”，強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”上來(lái)。
二、在經(jīng)歷2018年到2019年兩年多的量?jī)r(jià)調(diào)整之后，一線及部分熱點(diǎn)城市的價(jià)格已經(jīng)基本調(diào)整到位。
特別是北京、上海、廣州一線城市，在經(jīng)歷去年的價(jià)格明顯調(diào)整之后，二手房的價(jià)格已經(jīng)比較合理。昨天有人在微博問(wèn)我北京房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌了30%，會(huì)何去何從。
我在這里可以肯定地說(shuō)，北京二手房房?jī)r(jià)下跌30%是個(gè)案，不具有代表性，但下降15%到20%具有普遍性。我2017年下半年呼吁高凈值人士賣掉熱點(diǎn)城市多余的房產(chǎn)的時(shí)候，多少人認(rèn)為北京房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，甚至一些人聽(tīng)信“京滬永遠(yuǎn)漲”的荒唐言論。
記住，這個(gè)世界上沒(méi)有永遠(yuǎn)上漲的東西，除了年齡!
2018年，有人造謠說(shuō)我預(yù)測(cè)2019年全國(guó)房?jī)r(jià)要下跌30%，我沒(méi)有做這種預(yù)測(cè)，我只是預(yù)判2019年一線和熱點(diǎn)城市將“量?jī)r(jià)齊跌”。在經(jīng)歷兩年的真正調(diào)整后，現(xiàn)在，我建議你們可以關(guān)注這些地方的房子了，價(jià)格，調(diào)整的差不多了。
三、2020年，三四線城市會(huì)進(jìn)入真正的調(diào)整，即使“因城施策”的房地產(chǎn)政策大幅度放松調(diào)控，也很難挽救三四線城市的頹勢(shì)。
需求已經(jīng)超額釋放，房?jī)r(jià)已經(jīng)在階段性高位，供給源源不斷，人卻在流失。因此，三四線城市將步之前一二線城市的后塵，進(jìn)入真正的調(diào)整周期。
三四線城市買房子投資之門(mén)已經(jīng)關(guān)閉，大可不用著急，除非價(jià)格品質(zhì)非常合理的。至于五六線城市，我三年前就一再?gòu)?qiáng)調(diào)，價(jià)格已經(jīng)到了歷史天花板!不明白投資這些地方的房子的人是用什么腦袋思維的，我反正是看不懂。
四、中美貿(mào)易協(xié)議關(guān)于匯率的約定是中國(guó)房地產(chǎn)是有支撐的。人民幣今年升值的概率大于貶值的概率。
在這次降準(zhǔn)之后，以上四點(diǎn)預(yù)測(cè)不會(huì)改變。這次降準(zhǔn)雖然和房地產(chǎn)沒(méi)有直接關(guān)系，但貨幣政策和房地產(chǎn)的千絲萬(wàn)縷是不爭(zhēng)的事實(shí)。
降準(zhǔn)的目的就是強(qiáng)烈釋放穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的信號(hào)，今年穩(wěn)房地產(chǎn)是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的要點(diǎn)之一，房地產(chǎn)不能在這個(gè)時(shí)候出問(wèn)題，這是共識(shí)，無(wú)需贅言。
當(dāng)然，2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)太差。
以2019年為例，盡管我們一再說(shuō)“2019年是房地產(chǎn)市場(chǎng)最困難的一年”，雖然全年房地產(chǎn)調(diào)控達(dá)到了驚人的620次(接近平均每天調(diào)控2次)，房企叫苦連連，超過(guò)500家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，但看看這一年的數(shù)據(jù)，好幾個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)仍然創(chuàng)了歷史新高：2019年土地市場(chǎng)流拍連連，但全國(guó)土地出讓金很有可能超過(guò)7萬(wàn)億，再創(chuàng)新高；全年住房銷售預(yù)計(jì)在16萬(wàn)億左右，超過(guò)了2018年的歷史記錄；房地產(chǎn)投資的增速全年維持在10%的兩位數(shù)，這也是超過(guò)很多人的預(yù)期。
說(shuō)明房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)真是打不死的小強(qiáng)。年年難過(guò)年年過(guò)，年年過(guò)得還不錯(cuò)。
2020年，不管貨幣政策如何“靈活”，房地產(chǎn)的日子都不會(huì)太好過(guò)，但也差不到什么地方去。
房地產(chǎn)早已經(jīng)告別了“舒適區(qū)”，行業(yè)正在進(jìn)行著一次大的裂變，我說(shuō)的“三個(gè)20%”雖然有很多人不愿意接受，但大概率成為事實(shí)。
房子做為最好投資品的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，但關(guān)于房子的圖騰還會(huì)繼續(xù)，房地產(chǎn)還會(huì)作為充當(dāng)財(cái)富儲(chǔ)藏的工具。預(yù)測(cè)房地產(chǎn)崩盤(pán)者大概還得繼續(xù)堅(jiān)持預(yù)測(cè)下去。
央行同時(shí)指出這次降準(zhǔn)的意義在于：
“保持流動(dòng)性合理充裕，有利于實(shí)現(xiàn)貨幣信貸、社會(huì)融資規(guī)模增長(zhǎng)同經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，為高質(zhì)量發(fā)展和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境，并且用市場(chǎng)化改革辦法疏通貨幣政策傳導(dǎo)，有利于激發(fā)市場(chǎng)主體活力，進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。”
首先必須指出的是，這次降準(zhǔn)完全是在市場(chǎng)的預(yù)料之中，并非像一些專家喜滋滋的吹噓“又預(yù)測(cè)對(duì)了”，這還真沒(méi)啥預(yù)測(cè)的。
在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“穩(wěn)增長(zhǎng)”放到2020年最最重要的地位，并且明確貨幣政策的選項(xiàng)是“靈活適度之后”，大家一致認(rèn)為央行將在開(kāi)年會(huì)降準(zhǔn)，釋放流動(dòng)性。說(shuō)實(shí)話，這還真沒(méi)啥需要預(yù)測(cè)的。但是，我必須要表?yè)P(yáng)一下央行。
過(guò)去央行在貨幣政策的出臺(tái)上，老是擔(dān)心被市場(chǎng)“猜對(duì)”，從而使得貨幣政策的效果打了折扣，在政策出臺(tái)的時(shí)間上經(jīng)常“躲貓貓”。其實(shí)大可不必。
美聯(lián)儲(chǔ)過(guò)去多年的貨幣政策已經(jīng)告別了過(guò)去格林斯潘的“神秘主義”，而是和市場(chǎng)良性互動(dòng)，做到貨幣政策的一舉一動(dòng)都在市場(chǎng)的預(yù)判之內(nèi)，反而更有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定。這點(diǎn)，央行做的也不錯(cuò)。
當(dāng)然，每一次降準(zhǔn)之后，股市也好，中小企業(yè)也好，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)也好，房地產(chǎn)也好，都會(huì)覺(jué)得這事和自己有很大的關(guān)系。
從1月2日的股市表現(xiàn)看，確實(shí)實(shí)現(xiàn)了開(kāi)門(mén)紅，滬指逼近3100點(diǎn)。除了股市，大家當(dāng)然最關(guān)注2020年樓市的動(dòng)態(tài)。
雖然央行在解釋開(kāi)年降準(zhǔn)的決定時(shí)，口口聲聲不離實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但不可否認(rèn)，每一次貨幣政策的變動(dòng)，很難完全撇清和樓市的關(guān)系。
對(duì)于2020年房地產(chǎn)的走勢(shì)，其實(shí)之前在很多文章中已經(jīng)提及我的預(yù)測(cè)，包括：
一、2020年房地產(chǎn)政策大概率放松，因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身已經(jīng)完全降溫，嚴(yán)厲調(diào)控的必要性已經(jīng)不大。
特別是，2020年房地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)從過(guò)去的過(guò)快上漲轉(zhuǎn)為下跌可能引發(fā)的一系列風(fēng)險(xiǎn)上，調(diào)控的目的和方向都在發(fā)生變化。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議雖然仍然強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的主基調(diào)(這個(gè)基調(diào)即使在房地產(chǎn)下跌需要救市的情況下也不會(huì)改變)，但側(cè)重點(diǎn)已經(jīng)在強(qiáng)調(diào)“全面落實(shí)因城施策”，強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”上來(lái)。
二、在經(jīng)歷2018年到2019年兩年多的量?jī)r(jià)調(diào)整之后，一線及部分熱點(diǎn)城市的價(jià)格已經(jīng)基本調(diào)整到位。
特別是北京、上海、廣州一線城市，在經(jīng)歷去年的價(jià)格明顯調(diào)整之后，二手房的價(jià)格已經(jīng)比較合理。昨天有人在微博問(wèn)我北京房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌了30%，會(huì)何去何從。
我在這里可以肯定地說(shuō)，北京二手房房?jī)r(jià)下跌30%是個(gè)案，不具有代表性，但下降15%到20%具有普遍性。我2017年下半年呼吁高凈值人士賣掉熱點(diǎn)城市多余的房產(chǎn)的時(shí)候，多少人認(rèn)為北京房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，甚至一些人聽(tīng)信“京滬永遠(yuǎn)漲”的荒唐言論。
記住，這個(gè)世界上沒(méi)有永遠(yuǎn)上漲的東西，除了年齡!
2018年，有人造謠說(shuō)我預(yù)測(cè)2019年全國(guó)房?jī)r(jià)要下跌30%，我沒(méi)有做這種預(yù)測(cè)，我只是預(yù)判2019年一線和熱點(diǎn)城市將“量?jī)r(jià)齊跌”。在經(jīng)歷兩年的真正調(diào)整后，現(xiàn)在，我建議你們可以關(guān)注這些地方的房子了，價(jià)格，調(diào)整的差不多了。
三、2020年，三四線城市會(huì)進(jìn)入真正的調(diào)整，即使“因城施策”的房地產(chǎn)政策大幅度放松調(diào)控，也很難挽救三四線城市的頹勢(shì)。
需求已經(jīng)超額釋放，房?jī)r(jià)已經(jīng)在階段性高位，供給源源不斷，人卻在流失。因此，三四線城市將步之前一二線城市的后塵，進(jìn)入真正的調(diào)整周期。
三四線城市買房子投資之門(mén)已經(jīng)關(guān)閉，大可不用著急，除非價(jià)格品質(zhì)非常合理的。至于五六線城市，我三年前就一再?gòu)?qiáng)調(diào)，價(jià)格已經(jīng)到了歷史天花板!不明白投資這些地方的房子的人是用什么腦袋思維的，我反正是看不懂。
四、中美貿(mào)易協(xié)議關(guān)于匯率的約定是中國(guó)房地產(chǎn)是有支撐的。人民幣今年升值的概率大于貶值的概率。
在這次降準(zhǔn)之后，以上四點(diǎn)預(yù)測(cè)不會(huì)改變。這次降準(zhǔn)雖然和房地產(chǎn)沒(méi)有直接關(guān)系，但貨幣政策和房地產(chǎn)的千絲萬(wàn)縷是不爭(zhēng)的事實(shí)。
降準(zhǔn)的目的就是強(qiáng)烈釋放穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的信號(hào)，今年穩(wěn)房地產(chǎn)是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的要點(diǎn)之一，房地產(chǎn)不能在這個(gè)時(shí)候出問(wèn)題，這是共識(shí)，無(wú)需贅言。
當(dāng)然，2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)太差。
以2019年為例，盡管我們一再說(shuō)“2019年是房地產(chǎn)市場(chǎng)最困難的一年”，雖然全年房地產(chǎn)調(diào)控達(dá)到了驚人的620次(接近平均每天調(diào)控2次)，房企叫苦連連，超過(guò)500家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，但看看這一年的數(shù)據(jù)，好幾個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)仍然創(chuàng)了歷史新高：2019年土地市場(chǎng)流拍連連，但全國(guó)土地出讓金很有可能超過(guò)7萬(wàn)億，再創(chuàng)新高；全年住房銷售預(yù)計(jì)在16萬(wàn)億左右，超過(guò)了2018年的歷史記錄；房地產(chǎn)投資的增速全年維持在10%的兩位數(shù)，這也是超過(guò)很多人的預(yù)期。
說(shuō)明房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)真是打不死的小強(qiáng)。年年難過(guò)年年過(guò)，年年過(guò)得還不錯(cuò)。
2020年，不管貨幣政策如何“靈活”，房地產(chǎn)的日子都不會(huì)太好過(guò)，但也差不到什么地方去。
房地產(chǎn)早已經(jīng)告別了“舒適區(qū)”，行業(yè)正在進(jìn)行著一次大的裂變，我說(shuō)的“三個(gè)20%”雖然有很多人不愿意接受，但大概率成為事實(shí)。
房子做為最好投資品的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，但關(guān)于房子的圖騰還會(huì)繼續(xù)，房地產(chǎn)還會(huì)作為充當(dāng)財(cái)富儲(chǔ)藏的工具。預(yù)測(cè)房地產(chǎn)崩盤(pán)者大概還得繼續(xù)堅(jiān)持預(yù)測(cè)下去。