在債務(wù)迎來到期高峰的同時(shí)，今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)掀起新一波密集發(fā)債潮。數(shù)據(jù)顯示，在2019年2月下半月融資計(jì)劃已經(jīng)超過100億美元后，3月份房企繼續(xù)發(fā)布密集融資。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4以月來，房企繼續(xù)密集融資。從總量看，4月以來已經(jīng)接近2600億元，從全月融資完成情況看，有望是最近一年多最高值。目前，包括新城控股(39.620,0.62,1.59%)、旭輝集團(tuán)、建發(fā)股份(9.630,-0.74,-7.14%)、正榮地產(chǎn)在內(nèi)的多家房企等都在頻繁發(fā)債。此外，部分企業(yè)還存在“借新還舊”的現(xiàn)象。
對(duì)于發(fā)債融資相關(guān)問題，新城控股集團(tuán)股份有限公司(601155.SH，以下簡稱“新城控股”)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)表示，2019年一季度，民營房企的融資環(huán)境有所改善。公司綜合考慮自身的發(fā)展及市場融資環(huán)境的變化，在合適的時(shí)點(diǎn)申請(qǐng)合適的發(fā)債規(guī)?；蜻M(jìn)行融資。
旭輝控股(集團(tuán))有限公司(00884.HK，以下簡稱“旭輝集團(tuán)”)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)表示：公司一貫強(qiáng)調(diào)融資要把握窗口期，今年以來開展的幾筆境內(nèi)外融資，就是為了踏準(zhǔn)融資窗口，進(jìn)一步拉長平均債務(wù)久期，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，較低的利率也預(yù)示著旭輝融資成本再一次進(jìn)入下行通道，將有效強(qiáng)化旭輝的盈利能力。
此外，三盛控股(集團(tuán))有限公司(02183.HK，以下簡稱“三盛控股”)回應(yīng)稱，“我們不接受采訪”；廈門建發(fā)股份有限公司(600153.SH，以下簡稱“建發(fā)股份”)表示，“董秘最近比較忙，沒有給確定的回復(fù)”。截至發(fā)稿，記者亦尚未收到正榮地產(chǎn)、德信中國進(jìn)一步回應(yīng)。
密集發(fā)債
2019年，隨著融資環(huán)境的放松，房企掀起新一輪發(fā)債潮?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年3月，85家典型房企的融資總額為1204.7億元，環(huán)比上升18.5%，同比增長13.7%。這其中，包括新城控股、旭輝集團(tuán)、建發(fā)股份、正榮地產(chǎn)等在內(nèi)的多家房企頻頻發(fā)債。
不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2019年以來，正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(06158.HK，以下簡稱“正榮地產(chǎn)”)在1月~4月間，先后5次發(fā)行并上市了優(yōu)先票據(jù)，金額分別為2億美元、1.5億美元、2.3億美元、2億美元、4.2億美元，年息從8.6%到10.5%不等。
4月17日，旭輝集團(tuán)公告稱，擬發(fā)行2019年公司債券，本次債券發(fā)行總額不超過43億元，期限不超過10年，該申請(qǐng)已獲上交所受理。在此前的3月22日，旭輝集團(tuán)還公告稱將發(fā)行5年期的2.55億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為6.55%。3月21日，旭輝集團(tuán)完成發(fā)行一筆7.52億元的供應(yīng)鏈ABS“旭日03A”，票面利率為4.48%。
對(duì)于融資發(fā)債相關(guān)問題，旭輝集團(tuán)方面回復(fù)記者采訪表示，3月22日發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)，是標(biāo)普將旭輝的評(píng)級(jí)從“BB-”調(diào)升至“BB”后，其開展的首筆境外融資，5年期期限和6.55%票面利率，也是今年以來眾多中資房企境外融資中，“期限最長、利率最低”之一；3月21日發(fā)行的供應(yīng)鏈融資，其票面利率也創(chuàng)下了旭輝供應(yīng)鏈融資利率歷史新低；擬發(fā)行的不超過43億元公司債券，目前僅處于審核受理階段。
同時(shí)，新城控股于4月17日擬境外發(fā)行10億美元債券也獲批。此外，3月20日，新城控股方面公告，公司2019年公開發(fā)行公司債券(第一期)已發(fā)行完畢，本期公司債券實(shí)際發(fā)行總額為人民幣21億元。
新城控股方面對(duì)記者表示，2019年一季度，民營房企的融資環(huán)境有所改善，公司3月發(fā)行的小公募公司債2+2年期票面利率僅5.05%，3+2年期票面利率僅5.90%，體現(xiàn)了投資機(jī)構(gòu)對(duì)公司的充分認(rèn)可。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，企業(yè)密集發(fā)債，也是為了企業(yè)的發(fā)展，盡可能地應(yīng)對(duì)未來市場的不確定性因素。正所謂“手里有糧，心中不慌。”目前的融資環(huán)境相比2018年有所寬松，但是融資成本上升了。另外，國企可能都面臨六或七的利率。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，企業(yè)通過發(fā)債的形式來補(bǔ)充現(xiàn)金流，還因?yàn)槟壳胺績r(jià)大幅上漲的可能性很低。從政策環(huán)境來看，仍然存在價(jià)格指導(dǎo)的窗口；從銷售面看，持續(xù)性回暖的購買動(dòng)力不足。企業(yè)不可能通過漲價(jià)來帶動(dòng)銷售。在今年二、三季度，企業(yè)為了緩解資金鏈壓力，必然會(huì)通過這種形式來補(bǔ)充現(xiàn)金流，維持正常運(yùn)營。
“借新還舊”
記者研究發(fā)現(xiàn)，在大量短債即將到期的情況下，一些房企發(fā)債的目的是“借新還舊”。
億翰統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月，償還規(guī)模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，償債規(guī)模約8600億元，月均償還額480億元。
數(shù)據(jù)顯示，建發(fā)股份在2019年1~3月份多次發(fā)行超短融和中期票據(jù)，其中有不少是用于償還即將到期的債務(wù)。據(jù)披露，正榮地產(chǎn)發(fā)行的上述五次優(yōu)先票據(jù)中，也多次提及“所得款項(xiàng)凈額再融資其現(xiàn)有債務(wù)”等。
對(duì)于頻發(fā)債券，建發(fā)股份方面表示，“這方面也是正常的經(jīng)營需求，我們公司的資產(chǎn)負(fù)債率在同行業(yè)也算是正常”。據(jù)披露，自2019年3月份起，建發(fā)股份及其子公司的債券陸續(xù)到期，部分已完成兌付。不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2019年12月底前，建發(fā)股份及子公司剩余即將到期的超短融合計(jì)約58億元。對(duì)于債務(wù)償還，建發(fā)股份稱，公司“沒有這方面的擔(dān)心”。
值得一提的是，除了發(fā)債之外，2月份登陸港交所的德信中國控股有限公司(02019.HK)，又于3月份部分行使超額配股權(quán)，以每股2.8港元的價(jià)格發(fā)行約6934.1萬股，籌資約1.9億港元。
對(duì)于房企融資現(xiàn)狀，張宏偉對(duì)記者表示，目前的融資環(huán)境比去年四季度寬松，出現(xiàn)了境外融資等多元化融資渠道，大額融資也獲批，但是仍然沒有2017年那么寬松。另外，企業(yè)資金面仍然比較緊張，尤其是民營開發(fā)企業(yè)，企業(yè)融到資后一部分借新還舊，或者投入土地市場。另一方面銷售狀況也并不是非常樂觀，一直到2019年二、三季度，企業(yè)資金面緊張的局面不會(huì)改變。
根據(jù)新城控股2018年報(bào)，截至2018年底，公司貨幣資金454.09億元，同比增長106.9%，其中銀行存款占比88.10%。同時(shí)，新城控股的負(fù)債總額2793.62億元，與2017年末的1575.45億元相比增長了77.32%；資產(chǎn)負(fù)債率為84.57%。其中，短期借款為22.7億元，同比增長202.67%；長期借款約236.69億元，同比增長123.7%。
對(duì)此，億翰智庫研究總監(jiān)于小雨對(duì)記者表示，2018年新城控股扣除受限制資金以后的現(xiàn)金短債比為2.7倍左右，凈負(fù)債率為49.2%，低于2017年YH50房企的平均凈負(fù)債率，可以看出，新城控股無論是短期還是長期內(nèi)負(fù)債壓力不大。同時(shí)，新城控股出現(xiàn)“大存大貸”狀況的另一部分原因是由于公司規(guī)模大幅上升，資產(chǎn)和負(fù)債也相應(yīng)提升。
新城控股方面回復(fù)稱，2018年末負(fù)債總額2793.62億元中包括預(yù)收款項(xiàng)及合同負(fù)債兩個(gè)科目合計(jì)1185.6億元，如將這兩塊扣除，公司扣除預(yù)收款項(xiàng)及合同負(fù)債的資產(chǎn)負(fù)債率僅為48.7%。2018年末，公司相關(guān)負(fù)債指標(biāo)處于行業(yè)平均水平。未來公司將綜合考慮發(fā)展速度和負(fù)債水平，穩(wěn)中求進(jìn)。
一個(gè)不容回避的問題是，償債高峰期將至的背景下，不少房企面臨較高的融資成本壓力。
旭輝集團(tuán)2018年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)公司支銷融資成本約為人民幣3.69億元，2017年則為人民幣2.62億元。集團(tuán)支銷及資本化的融資成本總額由2017年的人民幣23.1億元增加89.9%至2018年約人民幣43.89億元。
對(duì)此，旭輝集團(tuán)方面回復(fù)記者稱，融資成本額由融資總量和平均融資成本決定。旭輝平均融資成本穩(wěn)定，融資額隨公司發(fā)展適度增加，但總體債務(wù)規(guī)?？煽?。與此同時(shí)，在2018年房企融資成本普遍上升的背景下，旭輝的債務(wù)加權(quán)平均成本仍維持在6%以下的行業(yè)較低水平，僅為5.8%。
同時(shí)，德信中國在2018年年報(bào)中披露，其融資成本同比增加約16.7%至2018年的約3.75億萬元，主要是由于用于土地收購及物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的借款增加。
此外，三盛控股2018年度業(yè)績報(bào)告顯示，公司年內(nèi)虧損1.86億元，同比2017年度的7.3萬元虧損擴(kuò)大了近2500倍，造這一狀況的原因則是“本集團(tuán)融資規(guī)模增大導(dǎo)致的總利息成本增加。”據(jù)披露，三盛控股的融資成本從2017年的7.2%增長到了2018年11.6%，上升了61%。
盧文曦對(duì)記者表示，如果房企有發(fā)展實(shí)力的話，那么其融資能力較強(qiáng)。反之，如果房企沒有融資能力，那可能說明公司遇到了較大的問題。對(duì)房企而言，在資產(chǎn)負(fù)債率高企的前提下，盡量減少杠桿使用，通過銷售來盡可能回流資金，這樣才能避免承擔(dān)更高的債務(wù)壓力。目前很多企業(yè)做項(xiàng)目是“刷流量”，增速明顯，但增利幅度較小。
對(duì)于發(fā)債融資相關(guān)問題，新城控股集團(tuán)股份有限公司(601155.SH，以下簡稱“新城控股”)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)表示，2019年一季度，民營房企的融資環(huán)境有所改善。公司綜合考慮自身的發(fā)展及市場融資環(huán)境的變化，在合適的時(shí)點(diǎn)申請(qǐng)合適的發(fā)債規(guī)?；蜻M(jìn)行融資。
旭輝控股(集團(tuán))有限公司(00884.HK，以下簡稱“旭輝集團(tuán)”)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)表示：公司一貫強(qiáng)調(diào)融資要把握窗口期，今年以來開展的幾筆境內(nèi)外融資，就是為了踏準(zhǔn)融資窗口，進(jìn)一步拉長平均債務(wù)久期，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，較低的利率也預(yù)示著旭輝融資成本再一次進(jìn)入下行通道，將有效強(qiáng)化旭輝的盈利能力。
此外，三盛控股(集團(tuán))有限公司(02183.HK，以下簡稱“三盛控股”)回應(yīng)稱，“我們不接受采訪”；廈門建發(fā)股份有限公司(600153.SH，以下簡稱“建發(fā)股份”)表示，“董秘最近比較忙，沒有給確定的回復(fù)”。截至發(fā)稿，記者亦尚未收到正榮地產(chǎn)、德信中國進(jìn)一步回應(yīng)。
密集發(fā)債
2019年，隨著融資環(huán)境的放松，房企掀起新一輪發(fā)債潮?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年3月，85家典型房企的融資總額為1204.7億元，環(huán)比上升18.5%，同比增長13.7%。這其中，包括新城控股、旭輝集團(tuán)、建發(fā)股份、正榮地產(chǎn)等在內(nèi)的多家房企頻頻發(fā)債。
不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2019年以來，正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(06158.HK，以下簡稱“正榮地產(chǎn)”)在1月~4月間，先后5次發(fā)行并上市了優(yōu)先票據(jù)，金額分別為2億美元、1.5億美元、2.3億美元、2億美元、4.2億美元，年息從8.6%到10.5%不等。
4月17日，旭輝集團(tuán)公告稱，擬發(fā)行2019年公司債券，本次債券發(fā)行總額不超過43億元，期限不超過10年，該申請(qǐng)已獲上交所受理。在此前的3月22日，旭輝集團(tuán)還公告稱將發(fā)行5年期的2.55億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為6.55%。3月21日，旭輝集團(tuán)完成發(fā)行一筆7.52億元的供應(yīng)鏈ABS“旭日03A”，票面利率為4.48%。
對(duì)于融資發(fā)債相關(guān)問題，旭輝集團(tuán)方面回復(fù)記者采訪表示，3月22日發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)，是標(biāo)普將旭輝的評(píng)級(jí)從“BB-”調(diào)升至“BB”后，其開展的首筆境外融資，5年期期限和6.55%票面利率，也是今年以來眾多中資房企境外融資中，“期限最長、利率最低”之一；3月21日發(fā)行的供應(yīng)鏈融資，其票面利率也創(chuàng)下了旭輝供應(yīng)鏈融資利率歷史新低；擬發(fā)行的不超過43億元公司債券，目前僅處于審核受理階段。
同時(shí)，新城控股于4月17日擬境外發(fā)行10億美元債券也獲批。此外，3月20日，新城控股方面公告，公司2019年公開發(fā)行公司債券(第一期)已發(fā)行完畢，本期公司債券實(shí)際發(fā)行總額為人民幣21億元。
新城控股方面對(duì)記者表示，2019年一季度，民營房企的融資環(huán)境有所改善，公司3月發(fā)行的小公募公司債2+2年期票面利率僅5.05%，3+2年期票面利率僅5.90%，體現(xiàn)了投資機(jī)構(gòu)對(duì)公司的充分認(rèn)可。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，企業(yè)密集發(fā)債，也是為了企業(yè)的發(fā)展，盡可能地應(yīng)對(duì)未來市場的不確定性因素。正所謂“手里有糧，心中不慌。”目前的融資環(huán)境相比2018年有所寬松，但是融資成本上升了。另外，國企可能都面臨六或七的利率。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，企業(yè)通過發(fā)債的形式來補(bǔ)充現(xiàn)金流，還因?yàn)槟壳胺績r(jià)大幅上漲的可能性很低。從政策環(huán)境來看，仍然存在價(jià)格指導(dǎo)的窗口；從銷售面看，持續(xù)性回暖的購買動(dòng)力不足。企業(yè)不可能通過漲價(jià)來帶動(dòng)銷售。在今年二、三季度，企業(yè)為了緩解資金鏈壓力，必然會(huì)通過這種形式來補(bǔ)充現(xiàn)金流，維持正常運(yùn)營。
“借新還舊”
記者研究發(fā)現(xiàn)，在大量短債即將到期的情況下，一些房企發(fā)債的目的是“借新還舊”。
億翰統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月，償還規(guī)模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，償債規(guī)模約8600億元，月均償還額480億元。
數(shù)據(jù)顯示，建發(fā)股份在2019年1~3月份多次發(fā)行超短融和中期票據(jù)，其中有不少是用于償還即將到期的債務(wù)。據(jù)披露，正榮地產(chǎn)發(fā)行的上述五次優(yōu)先票據(jù)中，也多次提及“所得款項(xiàng)凈額再融資其現(xiàn)有債務(wù)”等。
對(duì)于頻發(fā)債券，建發(fā)股份方面表示，“這方面也是正常的經(jīng)營需求，我們公司的資產(chǎn)負(fù)債率在同行業(yè)也算是正常”。據(jù)披露，自2019年3月份起，建發(fā)股份及其子公司的債券陸續(xù)到期，部分已完成兌付。不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2019年12月底前，建發(fā)股份及子公司剩余即將到期的超短融合計(jì)約58億元。對(duì)于債務(wù)償還，建發(fā)股份稱，公司“沒有這方面的擔(dān)心”。
值得一提的是，除了發(fā)債之外，2月份登陸港交所的德信中國控股有限公司(02019.HK)，又于3月份部分行使超額配股權(quán)，以每股2.8港元的價(jià)格發(fā)行約6934.1萬股，籌資約1.9億港元。
對(duì)于房企融資現(xiàn)狀，張宏偉對(duì)記者表示，目前的融資環(huán)境比去年四季度寬松，出現(xiàn)了境外融資等多元化融資渠道，大額融資也獲批，但是仍然沒有2017年那么寬松。另外，企業(yè)資金面仍然比較緊張，尤其是民營開發(fā)企業(yè)，企業(yè)融到資后一部分借新還舊，或者投入土地市場。另一方面銷售狀況也并不是非常樂觀，一直到2019年二、三季度，企業(yè)資金面緊張的局面不會(huì)改變。
根據(jù)新城控股2018年報(bào)，截至2018年底，公司貨幣資金454.09億元，同比增長106.9%，其中銀行存款占比88.10%。同時(shí)，新城控股的負(fù)債總額2793.62億元，與2017年末的1575.45億元相比增長了77.32%；資產(chǎn)負(fù)債率為84.57%。其中，短期借款為22.7億元，同比增長202.67%；長期借款約236.69億元，同比增長123.7%。
對(duì)此，億翰智庫研究總監(jiān)于小雨對(duì)記者表示，2018年新城控股扣除受限制資金以后的現(xiàn)金短債比為2.7倍左右，凈負(fù)債率為49.2%，低于2017年YH50房企的平均凈負(fù)債率，可以看出，新城控股無論是短期還是長期內(nèi)負(fù)債壓力不大。同時(shí)，新城控股出現(xiàn)“大存大貸”狀況的另一部分原因是由于公司規(guī)模大幅上升，資產(chǎn)和負(fù)債也相應(yīng)提升。
新城控股方面回復(fù)稱，2018年末負(fù)債總額2793.62億元中包括預(yù)收款項(xiàng)及合同負(fù)債兩個(gè)科目合計(jì)1185.6億元，如將這兩塊扣除，公司扣除預(yù)收款項(xiàng)及合同負(fù)債的資產(chǎn)負(fù)債率僅為48.7%。2018年末，公司相關(guān)負(fù)債指標(biāo)處于行業(yè)平均水平。未來公司將綜合考慮發(fā)展速度和負(fù)債水平，穩(wěn)中求進(jìn)。
一個(gè)不容回避的問題是，償債高峰期將至的背景下，不少房企面臨較高的融資成本壓力。
旭輝集團(tuán)2018年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)公司支銷融資成本約為人民幣3.69億元，2017年則為人民幣2.62億元。集團(tuán)支銷及資本化的融資成本總額由2017年的人民幣23.1億元增加89.9%至2018年約人民幣43.89億元。
對(duì)此，旭輝集團(tuán)方面回復(fù)記者稱，融資成本額由融資總量和平均融資成本決定。旭輝平均融資成本穩(wěn)定，融資額隨公司發(fā)展適度增加，但總體債務(wù)規(guī)?？煽?。與此同時(shí)，在2018年房企融資成本普遍上升的背景下，旭輝的債務(wù)加權(quán)平均成本仍維持在6%以下的行業(yè)較低水平，僅為5.8%。
同時(shí)，德信中國在2018年年報(bào)中披露，其融資成本同比增加約16.7%至2018年的約3.75億萬元，主要是由于用于土地收購及物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的借款增加。
此外，三盛控股2018年度業(yè)績報(bào)告顯示，公司年內(nèi)虧損1.86億元，同比2017年度的7.3萬元虧損擴(kuò)大了近2500倍，造這一狀況的原因則是“本集團(tuán)融資規(guī)模增大導(dǎo)致的總利息成本增加。”據(jù)披露，三盛控股的融資成本從2017年的7.2%增長到了2018年11.6%，上升了61%。
盧文曦對(duì)記者表示，如果房企有發(fā)展實(shí)力的話，那么其融資能力較強(qiáng)。反之，如果房企沒有融資能力，那可能說明公司遇到了較大的問題。對(duì)房企而言，在資產(chǎn)負(fù)債率高企的前提下，盡量減少杠桿使用，通過銷售來盡可能回流資金，這樣才能避免承擔(dān)更高的債務(wù)壓力。目前很多企業(yè)做項(xiàng)目是“刷流量”，增速明顯，但增利幅度較小。