導(dǎo)讀：10月全國(guó)經(jīng)營(yíng)性商住用地平均成交價(jià)均出現(xiàn)小幅上漲，住宅用地環(huán)比上漲幅度達(dá)6.9%，有數(shù)據(jù)顯示前三季度全國(guó)賣(mài)地收入增49.6%，TOP10房企入榜門(mén)檻達(dá)到433億元，同比增幅達(dá)44%。土地市場(chǎng)持續(xù)火爆，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。不管新一屆政府如何調(diào)控，前期有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)頒布的“史上最嚴(yán)厲”“國(guó)五條”“京七條”等政策，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的洶涌大潮中幾乎全都打了水漂，新一輪土地改革迫在眉睫。2012年至今重點(diǎn)房企土地儲(chǔ)備充足，已開(kāi)工面積不足四成，未來(lái)房?jī)r(jià)上行壓力減緩，“金九銀十”地產(chǎn)商積極儲(chǔ)備土地，本文將對(duì)近幾年重點(diǎn)房企拿地情況以及土地市場(chǎng)商業(yè)用地、住宅用地的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)要梳理總結(jié)。

一、前三季度房企開(kāi)發(fā)用地大增住宅用地增幅近三成

根據(jù)百年建筑網(wǎng)最新監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2013年前三季度房地產(chǎn)用地供應(yīng)13.6萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)31.3%，其中住宅用地供應(yīng)量7.13萬(wàn)公頃，同比增加37.3%。全國(guó)住宅用地供應(yīng)遠(yuǎn)超近五年同期均值6.29萬(wàn)公頃，中央下達(dá)的633萬(wàn)套保障性住房所需用地全部落實(shí)，實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。同時(shí)，截至9月底，全國(guó)未竣工住宅用地超過(guò)40萬(wàn)公頃，比年初增加9.3%；在建住宅用地約27.6萬(wàn)公頃，比年初增加5%。

二、重點(diǎn)房企土地儲(chǔ)備面積充足已開(kāi)工土地面積不足四成

根據(jù)百年建筑網(wǎng)最新監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2012年至今房企重點(diǎn)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備總面積達(dá)4302.4公頃，截止2013年10月底各大房企的計(jì)劃已開(kāi)工土地面積達(dá)1626.1公頃，占比37.8%，未來(lái)幾年將有更多的土地被消化，重點(diǎn)房企土地儲(chǔ)備面積依舊充足。其中碧桂園土地儲(chǔ)備面積達(dá)451.6公頃，占比達(dá)10.5%。豐厚的土地儲(chǔ)備為碧桂園前三季度銷(xiāo)售額總計(jì)614億元，同比實(shí)現(xiàn)翻番增長(zhǎng)，達(dá)到104.7%的突出業(yè)績(jī)夯實(shí)了基礎(chǔ)。最新發(fā)布的2013年前三季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP50排行榜數(shù)據(jù)顯示，TOP50房企前三季度銷(xiāo)售金額、面積門(mén)檻同時(shí)大幅提升，標(biāo)明大型房企普遍抓住政策、環(huán)境利好因素去庫(kù)存，在這股持續(xù)回暖的浪潮中實(shí)現(xiàn)了資金的快速回籠。

三、房企重點(diǎn)項(xiàng)目主要集中于華東、華南地區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈

根據(jù)百年建筑網(wǎng)最新監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，近幾年TOP30房企重點(diǎn)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備面積主要分布在華東、華南地區(qū)，2013年9月地王迭出，進(jìn)入10月，越來(lái)越多的房企開(kāi)始關(guān)注西南、西北地區(qū)的土地。一邊是新一屆政府房?jī)r(jià)調(diào)控政策，一邊是地方政府的債務(wù)壓力再次倒逼了各地賣(mài)地?zé)岢薄７科笱a(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈，地方政府順勢(shì)推地，導(dǎo)致土地市場(chǎng)出現(xiàn)歷史上罕見(jiàn)的“地王”年。截至10月底，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)的總價(jià)、單價(jià)地王超過(guò)20幅。地方政府默許高地價(jià)出現(xiàn)，或是在債務(wù)壓力下集中推出優(yōu)質(zhì)地塊，一、二線城市優(yōu)質(zhì)地塊不斷入市，而房企回籠資金快速，大型房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪加劇了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，溢價(jià)率不斷提高，也導(dǎo)致土地出讓金明顯上升。東北地區(qū)主要以萬(wàn)達(dá)、悅貿(mào)國(guó)際為主，恒大、萬(wàn)科盤(pán)踞華北地區(qū)，華南地區(qū)也萬(wàn)科為主，華東地區(qū)以碧桂園為主。

根據(jù)百年建筑網(wǎng)最新監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2013年前三季度全國(guó)TOP30房企土地平均開(kāi)發(fā)周期3.6年，香港溢達(dá)集團(tuán)儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)周期最長(zhǎng)，達(dá)6.3年。世茂集團(tuán)儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)周期最短。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，包括萬(wàn)科、保利、招商等14家房企在內(nèi)，以標(biāo)桿房企當(dāng)前月均銷(xiāo)售面積靜態(tài)計(jì)算，房企當(dāng)前土地儲(chǔ)備平均消化周期在7.36年。以此推算各大房企從土地開(kāi)發(fā)到各樓盤(pán)上市期還有相當(dāng)長(zhǎng)的準(zhǔn)備周期。假定各大按照正常開(kāi)發(fā)周期，預(yù)計(jì)明年上半年將有相當(dāng)數(shù)量的已供土地會(huì)形成有效供給，不僅能夠有效穩(wěn)定當(dāng)前房屋和土地市場(chǎng)預(yù)期，還有助于保證后市住房持續(xù)有效供給。

四、全國(guó)經(jīng)營(yíng)性商住用地平均成交均價(jià)均小幅上揚(yáng)

根據(jù)百年建筑網(wǎng)最新監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，“金九銀十”作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售的旺季，地產(chǎn)商積極儲(chǔ)備土地也在預(yù)料之中，10月全國(guó)經(jīng)營(yíng)性商住用地成交平均價(jià)均出現(xiàn)小幅上漲，其中商業(yè)用地平均成交價(jià)1925.7元/平米，環(huán)比上升4.3%，住宅用地平均成交價(jià)2334.7元/平米，環(huán)比上漲6.9%。盡管地價(jià)最終傳導(dǎo)到房屋成交價(jià)格需要一定周期，但類(lèi)似于”“面粉漲價(jià)，面包更貴”的道理一樣，未來(lái)房?jī)r(jià)上揚(yáng)動(dòng)力強(qiáng)勁。

五、全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格持續(xù)上漲

全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格連續(xù)16個(gè)月環(huán)比上漲，重點(diǎn)城市和三四線城市市場(chǎng)熱度出現(xiàn)分化。百城房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告顯示：9月份，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10554元/平方米，環(huán)比8月上漲1.07%，這是自2012年6月以來(lái)連續(xù)第16個(gè)月環(huán)比上漲。北京、上海等十大城市住宅均價(jià)18179元/平方米，比去年同期上漲超過(guò)13%。其中，北京漲幅居全國(guó)之首。九月以來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)上漲的主要原因是需求旺盛，供給不足，北京、上海、天津等城市接連出現(xiàn)高溢價(jià)地塊，購(gòu)房者結(jié)束觀望并加快入市的心態(tài)，也側(cè)面推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。2013年9月，一、二線城市地王頻現(xiàn)，一二線城市住房?jī)r(jià)格連漲28個(gè)月，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)如何。我們需要進(jìn)一步關(guān)注即將召開(kāi)的十八屆三中全會(huì)，部分城市有可能繼續(xù)收緊調(diào)控，以遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，但此前會(huì)有一段短暫的觀望期，而房地產(chǎn)根本問(wèn)題的解決則有賴(lài)于房地產(chǎn)制度的根本改革，包括房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。