2024年，在政策支持下，核心城市高端改善性住房需求持續(xù)釋放、韌性較強，對新房市場起到重要支撐。百強企業(yè)順勢而為，加大高端改善類產(chǎn)品推出比例。住房租賃方面，金融支持政策貫穿全年，“投融建管退”全周期金融支持體系加速成型。同時隨著存量商品房去庫存政策逐步推進，部分城市通過非居改租、收儲轉(zhuǎn)租等方式有效補充了長租房供給。
百強企業(yè)把握政策窗口期，加大了對“好房子”建設(shè)的投入
2024年9月底中央政治局會議明確房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”目標，隨后一攬子新政加快落地，帶動四季度房企銷售業(yè)績有所修復。百強企業(yè)把握政策窗口期，緊抓核心城市改善性需求機遇，加大高端改善類產(chǎn)品推出比例，加大了對“好房子”建設(shè)的投入，強化營銷加速去化。
《2025中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》顯示，2024年百強企業(yè)銷售總額、銷售面積分別為39483.8億元、19546.3萬平方米，同比分別下降26.0%、24.4%。其中，央國企憑借較強的資源稟賦和穩(wěn)健經(jīng)營等優(yōu)勢，銷售額占比提升至69.8%，較上年提升2.3個百分點。
百強企業(yè)已不再一味地關(guān)注規(guī)模擴張，而是更加注重發(fā)展的質(zhì)量，強調(diào)效益的提升和高質(zhì)量的發(fā)展。竣工和結(jié)轉(zhuǎn)高峰期已過，百強企業(yè)營業(yè)收入均值為338.2億元，同比下降9.4%；受結(jié)轉(zhuǎn)成本、資產(chǎn)貶值等因素影響，凈利潤均值同比下降76.8%至4.2億元，降幅較上年顯著擴大。
2024年市場超預期調(diào)整，中長期住房仍是需求磅礴的大市場，房企仍有望獲得增量市場和存量市場全方位發(fā)展。未來發(fā)展之路仍較為清晰，但穿越低谷仍是一大課題。百強企業(yè)深刻洞察了當前市場形勢的復雜性，著重就“促發(fā)展和保安全、盤活存量和做優(yōu)增量、增現(xiàn)金和穩(wěn)利潤”幾組矛盾關(guān)系進行了研判。
百強企業(yè)應積極回款、靈活融資、退地換地，筑牢資金安全防線。為應對明年的償債壓力，房企還應提前籌劃現(xiàn)金流，建立“以現(xiàn)金流為導向”的全面經(jīng)營體系，通過銷售端精準爆破、融資端創(chuàng)新突破、資產(chǎn)端靈活處置的多維協(xié)同，方能在行業(yè)重構(gòu)期筑牢資金安全防線。
報告建議，百強企業(yè)應構(gòu)建新發(fā)展模式，實施輕重并舉戰(zhàn)略。報告指出，“十五五”時期，我國房地產(chǎn)發(fā)展將進入新階段，加快構(gòu)建新發(fā)展模式，行業(yè)從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，企業(yè)從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向品質(zhì)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要善謀善為，深刻分析市場發(fā)展趨勢，全面聚焦住宅開發(fā)、物業(yè)服務、代建服務、長租公寓等高現(xiàn)金流業(yè)務，進一步提升產(chǎn)品和服務競爭力，推動企業(yè)穩(wěn)步向高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。
住房租賃市場正逐步從大規(guī)模籌集建設(shè)進入存量提質(zhì)階段
2024年，住房租賃金融支持政策貫穿全年，“投融建管退”全周期金融支持體系加速成型。同時隨著存量商品房去庫存政策逐步推進，部分城市通過非居改租、收儲轉(zhuǎn)租等方式有效補充了長租房供給。2025年是“十四五”收官之年，住房租賃市場正逐步從大規(guī)?；I集建設(shè)進入存量提質(zhì)階段，這也對長租企業(yè)提出了更高要求。
《2025中國住房租賃企業(yè)研究報告》顯示，住房租賃綜合實力TOP30企業(yè)管理與開業(yè)規(guī)模加速拓展，截至2024年末，綜合實力TOP30企業(yè)開業(yè)規(guī)模突破125萬間。其中央國企類型的住房租賃企業(yè)在金融支持及房源籌集等方面受到的支持力度更大，故其規(guī)模拓展增速也更為突出。企業(yè)投資更加收斂聚焦，繼續(xù)深耕核心一、二線城市重點產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)及熱門軌交沿線板塊。同時，不同類型間的企業(yè)深化優(yōu)勢合作，資源互補，從而實現(xiàn)業(yè)務拓展上的互惠共贏。
從運營表現(xiàn)來看，在市場競爭加劇、租金持續(xù)下行的背景下，長租企業(yè)積極優(yōu)化運營策略，聚焦出租率提升以對沖租金收益下滑影響，并通過創(chuàng)新運營模式實現(xiàn)降本增效。在產(chǎn)品設(shè)計方面，立足租戶需求完善產(chǎn)品體系，滿足不同租戶生活場景需要；同時扎實做好基礎(chǔ)服務，不斷完善增值服務，增強租戶粘性。2024年，受益于出租率維持高位及開業(yè)規(guī)模的持續(xù)提升，代表企業(yè)營業(yè)收入同比普遍有所增長。
此外，部分企業(yè)通過資產(chǎn)證券化等方式打通“投融建管退”金融閉環(huán)，加快資金回籠，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2024年住房租賃資產(chǎn)退出渠道進一步拓寬，市場化長租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套租賃住房已納入公募REITs底層資產(chǎn)范圍，同時也有租賃住房持有型不動產(chǎn)ABS等創(chuàng)新退出渠道落地，我國租賃住房多層次REITs體系逐步完善。對比發(fā)達經(jīng)濟體的REITs市場來看，我國公募REITs整體及租賃住房REITs均存較大發(fā)展空間；短期保租房REITs抗周期特征凸顯，整體運營穩(wěn)健向好，獲得投資者認可。
展望未來，短期在市場供應量繼續(xù)加大而需求端價格敏感度較高背景下，長租公寓租金仍將面臨一定調(diào)整壓力。但與其他資產(chǎn)類別相比，住房租賃行業(yè)受益于需求剛性，租金整體下調(diào)幅度較小，重點城市租售比亦有所改善。需求方面，近幾年新房供應向大戶型、改善產(chǎn)品傾斜，而以單間和小戶型為主的長租公寓產(chǎn)品更加契合青年群體的早期居住需求，核心城市長租公寓需求具備較強支撐。在此趨勢下，企業(yè)需繼續(xù)聚焦核心城市，提質(zhì)增效，通過規(guī)?；?、集約化經(jīng)營，為市場提供更優(yōu)質(zhì)的租住服務，進而推動住房租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。